La DANA y sus consecuencias en el alquiler de viviendas
La DANA que asoló una parte de Valencia en octubre de 2024 tuvo graves efectos en muchas viviendas. Algunas quedaron afectadas o gravemente dañadas, otras destruidas por completo.
En este artículo planteo cuál es el efecto jurídico de los destrozos en las viviendas para arrendatarios y propietarios de las mismas.
Distinguimos entre:
- Afectaciones parciales, que llevan a la necesidad de hacer obras en las viviendas.
- Afectaciones totales o destrucción de la vivienda.
Afectaciones parciales en la vivienda. Suspensión o resolución del contrato de alquiler a instancia del inquilino.
El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias en la vivienda a fin de conservarla en estado de servir (artículo 1554 del Código Civil y 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
El artículo 26 de la Ley de Arrendamientos urbanos dice que, si hay que hacer obras de reparación que hagan la vivienda inhabitable, el arrendatario tiene dos opciones:
- Suspender el contrato. El plazo contractual se paraliza, a la vez que el inquilino deja de pagar la renta. Todo ello mientras duren las obras.
- Desistir del contrato, sin indemnización alguna.
Cuando hablamos de obras de reparación que hacen la vivienda inhabitable hay que entender que las obras afectan a la totalidad de la vivienda, o a una parte de ella. En este último caso, las obras deben impedir al arrendatario y su familia realizar una vida normal.
Si las obras de conservación no hacen la vivienda inhabitable, el arrendatario debe soportar las obras, aunque le sea muy molestas o se vea privado de una parte de la misma. Si las obras duran más de 20 días hay que disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado (artículo 21.2 LAU). El artículo 1558 del Códigi Civil dice que el arrendatario debe soportar las reparaciones urgentes aunque le sean muy molestas y se vea privado de una parte de la finca.
Si el propietario/arrendador opta por no realizar las obras de conservación el inquilino podrá instar la resolución del contrato locativo (artículo 27.3.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos), con la indemnización por daños y perjuicios y el abono de intereses, si procede, según los artículos 1124 y 1556 del Código Civil.
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Afectaciones graves o destrucción de la vivienda. Extinción del contrato de arrendamiento.
Si las afectaciones en las viviendas son graves, o han destruido la vivienda, ya no podemos hablar de obras de conservación, sino de obras de reconstrucción.
La pérdida total o parcial de la vivienda extingue el contrato de arrendamiento (artículo 28 LAU).
La pérdida total o parcial de la finca debe producirse por causas ajenas al arrendador, como consecuencia del paso del tiempo o, como en el caso de la DANA de Valencia, a causa de desastres naturales. La extición es ope legis, automática.
La declaración de ruina de la vivienda también extingue el contrato de alquiler (artículo 28 LAU).
La declaración de ruina de la finca debe hacerse con arreglo a la legislación urbanística, que es competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas (artículo 49.1.9ª del Estatuto de Autonomía de Valencia).
La ruina no es solo la destrucción total, también se identifica con la ruina económica. Cuando el coste de las obras de reconstrucción de una finca supera el 50% del valor de una nueva construcción estamos ante una ruina económica que también extingue el contrato de alquiler (artículo 191, Decreto Legislativo 1/2021, Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de Valencia).
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