La Ley de Arrendamientos Urbanos, reformada por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, dice que la renta inicial del contrato de alquiler de los arrendadores que sean grandes tenedores de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado no podrá exceder el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, atendiendo a las condiciones y características de la vivienda y del edificio en que se encuentre. También debe aplicarse a los alquileres de casas y pisos que no hubieren estado arrendados en los últimos 5 años, pero con la condición de que así se recoja en la declaración de zona de mercado residencial tensionado.
El nuevo índice de precios del alquiler de vivienda se publicó ayer, 27 de febrero. En este enlace podéis consultar el índice de precios de vuestra vivienda, que no se podrá aplicar hasta mediados de marzo. En la fecha de publicación de este artículo, 28 de febrero de 2024, aún no hay declaradas zonas de mercado residencial tensionado según el procedimiento previsto en el artículo 18 de la Ley por el derecho a la vivienda.
La única Comunidad Autónoma que ha solicitado la declaración de municipios con zonas tensionadas ha sido Catalunya. Aquí tenéis un mapa con dichos municipios. Si las Comunidades Autónomas no lo solicitan no hay declaración, y el índice no se aplicará.
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La metodología utilizada para la elaboración del índice de precios se basa las declaraciones de renta de 2022 de 2,5 millones de propietarios de viviendas en alquiler de toda España, dividiéndose las viviendas por regiones censales, que equivalen a 2 o 3 manzanas.
El sistema para establecer los topes máximo y mínimo se parece muchísimo al que estuvo vigente en Catalunya. Para establecer el límite máximo y mínimo de la renta se tiene en cuenta:
- Las últimas rentas cobradas. Es decir, se parte de rentas elevadas.
- La superficie construida.
- El año de construcción.
- El estado de conservación.
- La altura y las «vistas especiales».
- Si está o no amueblado.
- Si hay ascensor.
- La presencia de un conserje.
- Si tiene piscina, gimnasio, jardines o zonas de uso compartido, incluyendo azoteas de uso común.
- Si la vivienda tiene plaza de garaje.
Ejemplos de la incidencia del índice de precios en alquileres de Barcelona
Si cojo al azar uno de los contratos de alquiler que tengo en el archivo, resulta que un piso de una zona céntrica de l’Esquerra de l’Eixample de Barcelona que se alquiló a principios de febrero por 1.850 € mensuales, podrá alquilarse como mucho por 1.652,91 €; el precio más bajo es de 1.147,79 €. La renta de 1.850 € se pactó incrementando un 5% el precio medio del índice de precios de referencia catalán, que es de 14,48 €/ metro cuadrado. Según el mismo índice, el alquiler podía haberse pactado por 2.980 € mensuales. La diferencia entre precios máximos es de 1.327,09 €.
Si consulto una zona concreta de Barcelona en la pagina web del Ministerio de Vivienda y Agencia Urbana, la zona censal de la Vila Olímpica que limita con la playa del Bogatell, resulta que el precio medio por metro cuadrado de un piso es de 16,4 €/m2, con un rango de entre 14,1 y 19,9 €/m2, lo que da una renta media de 930 € y una máxima de 1.1158 €. Una renta muy por debajo de la que se pide en los pisos que se ofertan.
