Esta es la segunda parte del artículo sobre las formas de impedir que las deudas por rentas y cantidades asimiladas impagadas de los alquileres y las deudas por gastos comunes no abonados en las comunidades de propietarios prescriban. Es decir, que dejen de ser cobrables.
Aqui podéis leer la primera parte del artículo.
En este segundo post nos ocuparemos de la interrupción de la prescripción por la vía de interponer una demanda judicial contra el deudor.
Con la demanda, el acreedor cesa en su inactividad frente al deudor, suponiendo que antes no le haya reclamado el pago extrajudicialmente, lo que suele ocurrir y aconsejo.
El ejercicio de la acción ante los tribunales
La vigente doctrina jurisprudencial entiende que no sólo la presentación de una demanda interrumpe la prescripción, sino también otros actos, como el inicio de un procedimiento arbitral, previsto en la legislación catalana (artículo 121-11.c) CCCat), la solicitud de diligencias preliminares y la demanda de conciliación de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
La sola presentación de la demanda interrumpe la prescripción, salvo que la demanda se inadmita.
Si la demanda adolece de defectos y se subsanan posteriormente, de forma que se admite, la interrupción se produce desde el momento de la presentación.
El artículo 121-14.b) CCCat dice que los efectos interruptivos de la prescripción se producen En caso de ejercicio judicial de la pretensión, desde el momento en que la sentencia o la resolución que pone fin al procedimiento pasen a ser firmes, o, si aquel no ha prosperado por defecto procesal, desde el mismo momento del ejercicio de la acción con el que se exige la pretensión
El ejercicio de la acción ante los tribunales por deudas con la comunidad de propietarios
El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé un procedimiento específico para reclamar judicialmente las deudas de las comunidades de propietarios.
Se trata de un proceso monitorio, en el cual, además de al propietario, puede demandarse al titular registral a los efectos de que este soporte la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre.
Debe acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de deuda emitido por el secretario de la comunidad, a veces con la firma del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Además del certificado, hay que aportar con la demanda un documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor. Esto puede hacerse subsidiariamente en el tablón de anuncios durante un plazo mínimo de 3 días.
Se puede incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas devengadas hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la misma.
Como veis, antes de la demanda del monitorio ya se ha interrumpido la prescripción.
El ejercicio de la acción ante los tribunales por rentas y cantidades asimiladas impagadas
También las demandas de desahucio y reclamación de rentas tienen sus especificidades.
La más relevante es la que establece que debe constar en la misma si el arrendatario tiene derecho a enervar la acción de desahucio.
Para evitar que el inquilino pueda enervar la acción de desahucio es conveniente enviar un burofax requiriendo el pago de la deuda. El burofax, recibido por el arrendatario, ya interrumpe la prescripción.
Si hay un avalista, antes de demandarle en la misma acción que al inquilino, hay que enviarle un requerimiento de pago, que también interrumpe la prescripción. De lo contrario no se le puede demandar.
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Cuotas de la #Comunidad de propietarios que pudieran adeudarse tras la sentencia. No es posible condenar a su pago al no poder determinarse las cuotas; estas deben determinarse con carácter anual previa aprobación en Junta #JUSTICIA #derecho
AP Barcelona, Sec. 1.ª, 12-12-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) October 17, 2023
