Los impuestos nos rodean. Cada vez que compramos algo (una lechuga, medicinas, un coche) pagamos un porcentaje de IVA.
Cuando se constituye un derecho real también se pagan impuestos. La compra de una vivienda nueva implica pagar el 10% de su valor a la Agencia Tributaria en concepto de IVA. Si la vivienda es de segunda mano pagaremos el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tributo cedido a las Comunidades Autónomas. En Catalunya se paga un 10%.
Sin embargo, hay maneras legales de no pagar impuestos por la compra de una vivienda. En este post explicaremos una de ellas, a partir de lo que dice la propia Administración, concretamente la Subdirección General de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos, dependiente de la Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V2811-19, de 11 de octubre de 2019. Se trata del pago del ITP.
Elementos fundamentales de la compraventa en el Derecho español
Para entender lo que dice la Administración es necesario saber que en Derecho Civil español la transmisión de un inmueble tiene dos partes: el título y el modo. El título es el documento privado de compraventa (el llamado contrato de arras) que genera la obligación de vender y comprar (art. 1450 del Código Civil, CC en adelante). El modo es la entrega de la finca al comprador, regulado en el artículo 1462 CC, que dice:
«Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario».
Es decir, la escritura pública equivale a la entrega del inmueble, pero la entrega puede haberse producido antes. El Tribunal Supremo ha dicho que la traditio puede hacerse de forma simbólica, real o instrumental, «a través de medios ficticios y espiritualizados» (sentencia 269/2005, de 18 de mayo). La Dirección General de Tributos (DGT), resolución vinculante V3680-16, de 5 de septiembre, dice que la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere el dominio si no se acredita la entrega del inmueble. Esta entrega tendrá que probarla el obligado a pagar el impuesto.
También hace falta saber que un contrato privado solo tiene efectos entre las partes y sus herederos. Los efectos frente a terceros se regulan en el artículo 1227 CC:
«La fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que le firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio».
Aquí el tercero es la Administración Tributaria. La fecha del contrato privado cuenta para Hacienda desde que se incorpora a un registro público o se entrega a un funcionario. Esta es la clave del ahorro de impuestos que explicamos en este post.
La prescripción del impuesto
El artículo 50 del R.D.L. 1/1993, que aprueba el Texto Refundido del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, (TRITPAJD) remite a lo que establece la Ley General Tributaria sobre la prescripción del derecho de la Administración a cobrar impuestos. El plazo que tiene la Hacienda Pública para determinar la cuantía y cobrar un impuesto es de 4 años.
Pero, ¿cuándo empieza a contar este plazo?
El art. 50.2 del R.D.L. 1/1993 dice que «…se presumirá que la fecha de los privados es la de su presentación, a menos que con anterioridad concurra cualquiera de las circunstancias previstas en el artículo 1.227 del Código Civil, en cuyo caso se computará la fecha de la incorporación, inscripción, fallecimiento o entrega..»
El artículo 94.2 del R.D. 828/1995, que aprueba el reglamento del TRITPAJD, dice: «…se presumirá que la fecha de los privados es la de su presentación, a menos que con anterioridad concurran cualquiera de las circunstancias previstas en el artículo 1.227 del Código Civil…»
El supuesto que permite ahorrarse el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Se trata de una persona que compró una plaza de aparcamiento a una empresa. En un contrato privado que no fue elevado a público ante notario, ni se inscribió en el Registro de la Propiedad.
El plazo de la Administración para exigir el pago había prescrito por los siguientes motivos:
A) El comprador tenía la finca a su nombre en el Catastro, y había pagado el IBI en un plazo muy superior a 4 años. Es decir: era titular catastral de una propiedad. Además, había pagado los gastos de la comunidad de propietarios desde la compra del inmueble, todo lo cual prueba que hubo una entrega del vendedor sin escritura pública.
B) El plazo de prescripción (4 años) se había cumplido, dado que dicho plazo debía contarse desde la constancia del contrato privado en un registro público (el Catastro), una de las condiciones del art. 1227 CC para que un documento privado tenga efectos frente a terceros. Para que su titularidad dominical constara inscrita en el Catastro era necesario entregar el documento a un funcionario, otra de las condiciones del art 1227 CC para que el contrato pivado tenga efectos frente a terceros, la Administración en este caso.
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Gestión catastral: en su impugnación judicial es posible entrar a examinar la conformidad jurídica del valor catastral, en su consideración de base imponible del gravamen #impuestos #catastro #Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 2.ª, 10-11-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) February 9, 2023
Las (no) rentas de #inmuebles esperando ser alquilados también pagan #impuestos https://t.co/aGlbD4T4z0
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) April 19, 2022
