El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece la obligación de todos los propietarios de contribuir a los gastos para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo.
Catalunya tiene una regulación propia de las comunidades de propietarios, contenida en el Libro V del Codi Civil. En lo que respecta a la contribución a los gastos para el sostenimiento del inmueble, el artículo 553-45.1 dice que «Los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta«.
Además de la cuota de participación, la ley catalana menciona otras fuentes jurídicas para determinar el reparto de gastos comunes: los estatutos y los acuerdos de las juntas. Aunque la LPH no los mencione, las comunidades regidas por esta ley también pueden establecer un reparto de gastos comunes tanto en los estatutos como vía acuerdos comunitarios.
Los gastos comunes pueden repartirse entre los propietarios de las tres maneras que se exponen a continuación, que no se oponen entre sí. Unos pueden distribuirse según la cuota de participación, otros por lo dispuesto en los estatutos y algunos por un acuerdo comunitario tomado en junta.
Reparto de gastos por cuotas de participación
Los gastos se reparten según la cuota de participación necesariamente asignada a cada elemento privativo en el título de constitución de la propiedad horizontal de la finca. Es la manera de repartirlos cuando no hay otro método fijado. El que impera por defecto.
El título, que describe el edificio, puede contener normas estatutarias. Entre ellas, las prohibiciones de uso de los elementos privativos, como la de destinarlos a apartamentos turísticos. También puede haber normas de reparto de gastos comunes.
Reparto de gastos según se establezca en el título de constitución o los estatutos
El Derecho civil catalán, y cualquier otro, se basan en el principio de la autonomía de la voluntad de los contratantes. Así que el reparto de gastos puede hacerse según lo dispuesto en el título constitutivo o los estatutos, y no según la cuota de participación. El reparto de gastos sin atender a las cuotas puede establecerlo el promotor del inmueble. Si lo hacen los propietarios, posteriormente y una vez constituida la comunidad, es necesaria una mayoría de 4/5 partes de propietarios y cuotas.
Cuando el reparto de gastos figura en el título constitutivo o los estatutos lo más habitual es que la mayoría de los gastos se repartan según la cuota de participación y otros según otras bases. Estas pueden ser de cualquier tipo siempre que no sean contrarias a normas imperativas. No se puede exonerar de todo gasto a un elemento privativo.
El reparto de gastos comunes en el título constitutivo o los estatutos puede librar de algunos de ellos a algunos propietarios. Los pisos bajos y los locales comerciales con acceso independiente desde la calle pueden estar exentos de pagar los servicios que no usan o de los que no se aprovechan: la luz de la escalera, la electricidad y el mantenimiento del ascensor, la limpieza. Incluso pueden estar exentos de pagar la instalación de un ascensor en un inmueble que no lo tenga. En ningún caso la obligación de contribuir a los gastos comunes puede depender del uso que se haga de los mismos. La excepción son los gastos de instalación y mantenimiento de los llamados elementos comunes superfluos o no necesarios.
Reparto de gastos decidido en una junta de la comunidad
La tercera manera de repartir gastos comunes entre los comuneros es mediante una decisión en una junta. La decisión requiere una mayoría reforzada de las 4/5 partes de propietarios y cuotas porque implica una modificación del título constitutivo o/y de los estatutos. En cambio, para que la comunidad regrese al reparto de gastos por cuota de participación basta una mayoría simple de los propietarios presentes en la junta y de cuotas.
El hecho de que una comunidad fije la forma de repartir gastos comunes de una u otra forma y durante muchos años no genera ningún derecho adquirido para ningún propietario. La comunidad puede variar el reparto de gastos comunes cuando quiera, siempre que respete las mayorías de voto necesarias para ello.
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#Comunidad de propìetarios
Para alterar las cuotas de participación fijadas en el Título se precisa unanimidad.
Para distribuir los gastos comunes de forma distinta a las cuotas de participación basta la mayoría de 4/5TSJ #Cataluña, Sec 1ª, 26-5-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) November 2, 2022
La fuga de #Agua se produjo por una tubería que, a pesar de proporcionar agua a la #vivienda de los propietarios, discurre por una zona comunitaria, por lo que no les incumbe a ellos el mantenimiento
AP #Barcelona, Sec. 16.ª, 14-9-2021#Derecho #Justicia #PROPIEDAD
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) April 21, 2022