Cuando el arrendatario fallece existe la posibilidad de que determinadas personas se subroguen en la posición de inquilino en el contrato de arrendamiento de vivienda. Se reconoce tal derecho en el artículo 16 de la LAU de 1994 y en el 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Dice el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que, en un plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario, quien quiera subrogarse en el contrato debe:
- Notificar al arrendador (o su representante) la muerte del inquilino.
- Enviar un certificado de defunción.
- Identificarse como persona con derecho a subrogación mortis causa.
La pena si no lo hace es la extinción del arriendo. Esta norma es válida sea cual sea la fecha de firma del contrato. Aunque sea de 1940.
En los contratos anteriores a 1995 el arrendador puede, pero no está obligado, requerir a los ocupantes para que le comuniquen la subrogación. Si no lo hacen en 30 días se extingue el arriendo.
¿Cuál es el problema?
El problema es que en muchos arrendamientos de renta antigua la comunicación de la subrogación se hacía de palabra, cuando fallecía el marido arrendatario. Muchos administradores de propiedades, e incluso los mismos propietarios, admitían sin más requisitos la subrogación de la viuda. Sin burofax, ni cartas, ni reconocimiento por escrito de la subrogación. Valían la confianza y la palabra dada.
Pero la confianza vale lo que dura y las palabras se las lleva el viento. Si hay un cambio de propietario empiezan los problemas. Muchos pisos de renta antigua se venden a fondos de inversión o a empresas inmobiliarias para reformarlos y alquilarlos a precios de mercado o venderlos. No les vengas con zarandajas. Quieren documentación. Tampoco se puede negar que su interés es legítimo.
La jurisprudencia es muy concluyente. La comunicación al casero es absolutamente necesaria. No se puede suplir por la prueba de que la propiedad conocía la subrogación. Entre otras: las sentencias del Tribunal Supremo, 664/2013, de 25 de octubre, y de la Sección 13ª de la Audiencia de Barcelona, 340/17, de 15 de junio (caso ganado por este despacho).
La última sentencia al respecto de la que he tenido notícia es la 15/2018, de 29 de enero, de la Sección 2ª de la Audiencia de Ciudad Real: dada la ausencia de notificación en forma y plazo del deseo de subrogarse el contrato se extingue. La posesión del contrato por quien pretendía la subrogación es irrelevante. También lo es que quien pretenda haberse subrogado esté pagando la renta.
La consecuencia de no subrogarse en forma es que el ocupante de la vivienda es un precarista. Por ello cabe el ejercicio de una acción de desahucio por precario (Audiencia de Asturias, Gijón, Sec. 7ª, sentencia 115/2018, de 9-3).
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