Dice el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal que una comunidad de propietarios puede tener un estatuto privativo que contenga reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones. En consecuencia hay una enorme casuística regulatoria. Para las comunidades ubicadas en Catalunya os propongo que leáis este post pinchando aquí.
Un cliente de Madrid (que ya ha tenido problemas en otras comunidades) quiere comprar un piso en la Villa y Corte. La comunidad de propietarios del edificio tiene estatutos. Uno de sus artículos dice:
- «Antes de concertar con persona extraña a la comunidad un arrendamiento el propietario del piso vendrá obligado a pedir asentimiento de los demás condueños, comunicándoles por medio del presidente el nombre y las condiciones del pretendiente arrendatario. La Junta de condueños se reunirá y en un plazo máximo de tres días, a contar desde que se solicite su aquiescencia, participará su acuerdo al interesado que, favorable o adverso, habrá de ser aceptado. Se entenderá concedida la autorización previa cuando haya transcurrido el término de cinco días a contar de la solicitud sin que la Junta haya comunicado su acuerdo al interesado«.
El cliente me preguntó si esta previsión sería aplicable hoy. Si sería posible combatirla ante los tribunales si se alquilara la vivienda sin el permiso comunitario. Obviamente es un problema que para arrendar un piso la comunidad deba darte el visto bueno. La respuesta que le dí por mail es lo que sigue a continuación.
La validez de la cláusula
El Tribunal Supremo ha dicho que es posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que atiendan al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones deben constar de manera expresa (sentencias de 20-10-2008 y 30-12-2010) y se interpretan siempre restrictivamente. Mi opinión es que la necesaria aprobación por la comunidad del aspirante a inquilino es una intromisión excesiva en el derecho del propietario a disponer de su elemento privativo. En un litigio el juez podrá considerar la cláusula no aplicable.
La postura contraria sería que, como estos estatutos están inscritos en el Registro de la Propiedad, obligan a todo comprador, que no podrá decir que no los conocía. El Tribunal Supremo y todas las Audiencias Provinciales consideran válidos unos estatutos que no se han impugnado aunque sean manifiestamente ilegales, salvo nulidad radical. Esto es: habría que estar a la decisión de la comunidad.
Lo más probable es que el juez entendiera que la cláusula es válida pero de aplicación muy restrictiva. Obviamente no se admitirían discriminaciones por razón de sexo – parejas homosexuales -, religión, raza; nada que conculque derechos humanos. Tampoco valoraciones apriorísticas: familias con niños que podrían ser molestos o inquilinos con perros. La decisión de la comunidad debería estar muy justificada. ¿Lo estaría si se alquilara el piso por habitaciones? ¿Podría condicionar la comunidad la forma de alquilar el piso aunque no pudiera vetar al arrendatario?
Otra cuestión. ¿El contrato de alquiler sería válido si no se sometiera la persona del inquilino a la aprobación de los comuneros? Sí, sería perfectamente válido. Otra cosa es como se resolviera el conflicto entre la comunidad y el arrendador.
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