Hay contrato de alquiler de local de negocio cuando se arrienda una edificación habitable cuyo destino principal es la de ejercer en ella una actividad de industria, comercio o enseñanza con fin lucrativo. Esta es la definición del artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964).
La definición de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, artículo 3.2, modifica y amplia la anterior al incluir las actividades industriales, comerciales, artesanales, profesionales, recreativas, asistenciales, culturales y docentes en el destino de una finca urbana para que su alquiler sea de local de negocio.
La habitabilidad de la finca implica un carácter de permanencia en la construcción. El requisito de habitabilidad es absolutamente imprescindible (Tribunal Supremo, 24-5-1982). El local debe ser habitable en el momento de celebrarse el contrato, no después (Tribunal Supremo, 3-5-1990). No es posible un alquiler de local futuro, que se construirá. En todo caso puede haber una opción al alquiler.
Alquiler de solar o terreno
No es un contrato de alquiler de local de negocio el arriendo de un solar, que es una simple extensión de terreno. Lo que diferencia al solar de una edificación habitable, por lo que se refiere al alquiler de finca urbana, es la ausencia de edificación como objeto del contrato; o que ésta, si existe, sea accesoria y sobre ella no se haya contratado.
Por esta razón, no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos los siguientes arrendamientos:
- Terreno para pesar vehículos.
- Solar con autorización al arrendatario para edificar construcciones provisionales o para instalar una gasolinera. (El alquiler de la gasolinera sería de industria.)
- Solar dedicado a almacén.
- Terreno en el interior de una manzana de casas.
- El patio de un edificio como accesorio de un almacén contiguo.
- Un campo de deportes; unas pistas de tenis.
- El alquiler de un jardín o solar cubierto con facultad por parte del arrendatario para hacer obras y usar construcciones.
- Una pista de baile con pequeñas edificaciones. El alquiler de una solar, jardín o terreno para que el arrendatario monte una industria de espectáculos, un parque de atracciones o un cine de verano.
- Una terraza para servir a un restaurante.
Sí es arrendamiento de local de negocio:
- El de un solar con edificaciones permanentes o provisionales que son el objeto del alquiler.
- Alquilar conjuntamente un solar y una edificación habitable, o un solar con edificaciones para una industria de floricultura (Tribunal Supremo, 6-3-1961).
- El alquiler de un terreno y un pabellón afecto a la explotación de una industria.
- Alquilar un terreno para instalar un camping si el objeto del contrato abarca también las edificaciones existentes en el mismo (Audiencia Provincial de Barcelona, 28-1-2000).
Hay alquiler de local de negocio
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, vigente para contratos firmados antes del 1 de enero de 1995 aún existentes, excluía algunos alquileres y consideraba a otros como asimilados. El alquiler de locales para casinos o círculos dedicados al recreo de sus asociados estaba excluido.
Con la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente es alquiler de local de negocio cualquiera en el que se instalen actividades industriales, comerciales, artesanales, profesionales, recreativas, asistenciales, culturales y docentes.
Por ejemplo:
- Agencias de viajes.
- Gestoría administrativa; despacho de abogados.
- Sede y oficinas de una compañía aseguradora y de cualquier otra sociedad mercantil.
- Farmacias; clínicas; consultas medicas y hospitales; clínicas veterinarias; laboratorios.
- Estanco; administración de loterías.
- Exposición y venta al público de fotografías y pinturas.
- Cualquier tienda y almacén.
- Oficinas de entidades bancarias.
- El alquiler de parte del portal de un edificio es de local de negocio si se dedica a las actividades referidas. En el casco antiguo de Barcelona hay algunos.
- Un taller para reparación de coches si no es alquiler de industria.
- Una peluquería. Será alquiler de vivienda si se destina a vivienda y sólo de forma esporádica a negocio (Tribunal Supremo, 11-11-1966). No obsta a la calificación de alquiler de local que parte del piso se use como vivienda del arrendatario (Audiencia Provincial de Barcelona, 22-4-2002).
- Colegios y guarderías infantiles.
- Una escuela de windsurf (Audiencia de Baleares, 13-9-2000).
No hay alquiler de local de negocio
Hay algunos alquileres que se pueden considerar como de local de negocio por el destino de la finca arrendada, pero que no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- No es aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos al alquiler de un local para ser destinado a bar en un parque o instalación municipal (como los «Centres Cívics» de Barcelona y las «parades» de los mercados), en una estación ferroviaria o de autobuses o en un aeropuerto: son concesiones administrativas (Tribunal Supremo, 24-2-2000). También es una concesión el arrendamiento de las tiendas de los aeropuertos (Tribunal Supremo, 21-3-1989).
- No es alquiler de local de negocio de la Ley de Arrendamientos Urbanos el de un bar en el interior de un cine o teatro sin posibilidad de servir más que a los asistentes al espectáculo, por no tener otra salida o entrada que por él (Tribunal Supremo, 15-3-1976, 22-11-1968).
- El alquiler de local en un centro comercial no se consideró sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en una sentencia de la Audiencia de Madrid de 29-9-1992. Sí se han calificado como de alquiler de local de negocio sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, partiendo de que las tiendas arrendadas en el centro comercial tenían una total autonomía de acceso y horario respecto al funcionamiento de éste, en la sentencia de la Audiencia de Girona de 9-6-1993.
Confusión con el alquiler de industria
La mayoría de las veces el alquiler de un local no se regirá – o no debería regirse -, por la Ley de Arrendamientos Urbanos por ser un alquiler de industria. Es el caso de locales o edificios en los que el arrendador cede una variedad de elementos organizados y aptos para obtener un beneficio económico, una unidad patrimonial con vida propia: cines, teatros, bares, restaurantes, hoteles; una peluquería que se alquila con las instalaciones propias de tal negocio.
El artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 regula un contrato de local de negocio con instalaciones, una especia de híbrido entre alquiler de local de negocio y alquiler de industria. Se trata de un arriendo que no es de industria ni de local de negocio, pero que es como de local, sean las que fueren las estipulaciones pactadas, si:
- El objeto del contrato es el establecimiento por el arrendatario de su propio negocio o industria.
- Si se arriendan con el local otras cosas: viviendas, almacenes, maquinaria, instalaciones, y cualquier otra que el arrendatario destine a la explotación. Con la condición de que éstos no tengan una organización industrial con vida propia: elementos desarticulados, inconexos o independientes, no coordinados o insuficientes.
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