El artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 dice que el alquiler que regula dicha norma (vigente para alquileres anteriores al 1 de enero de 1995), es el de edificaciones habitables para servir de vivienda y local de negocio.
Por su parte, los artículos 1, 2 y 3 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos definen el arrendamiento de vivienda como aquel que recae sobre una edificación habitable para servir de morada al inquilino. El local de negocio y los alquileres de temporada sólo debe tener por objeto una edificación. La habitabilidad se supone.
La habitabilidad
Sin embargo, ninguna de las leyes arrendaticias, ni ninguna otra, nos da un concepto de habitabilidad, que es aquello que tiene la condición de habitable. Es difícil definir el concepto, pues no puede tener el mismo alcance para una vivienda en Soria – que requerirá calefacción para ser habitable -, que para un apartamento de verano en las playas de Almería. Ni para una oficina de abogados en Barcelona que para un nave de almacenamiento de maquinaria donde fuere.
Complica la cuestión el hecho de que el requisito de habitable para el alquiler urbano apareciese ya en la Ley de 31 de diciembre de 1946. Una época en la que en España se vivía en muchas zonas en condiciones míseras de postguerra: cuevas, chozas, chamizos. La mayoría de autores no admitían que las construcciones suburbiales – como las barracas de Barcelona, que existieron hasta bien entrada la década de 1970 -, «donde tiene cobijo la miseria humana» (García Galán), pudieran regularse con los «extraordinarios beneficios» de la legislación especial de Ley de Arrendamientos Urbanos. Su alquiler, eso sí, podía regirse por el Código Civil. Otros, como Ferrer Martín, exigían que la edificación tuviera techo y muro y ser de obra para considerarse habitable.
El Tribunal Supremo distinguía entre la habitabilidad de las viviendas y la de los locales. Para éstos bastaba reunir unas condiciones de seguridad, higiene y protección contra los accidentes atmosféricos indispensables para el cumplimiento de la finalidades del local en cuestión (sentencia de 5-6-1957).
Hoy día, las condiciones de habitabilidad de los locales siguen respondiendo a su fin. Reitero la diferencia entre el bufete de abogados de Barcelona y la nave de almacenamiento de maquinaria.
El Tribunal Supremo (8-10-1966) dijo que «habitar es tanto como morar o vivir, lo que no puede ocurrir cuando carezca de un mínimo de condiciones de defensa contra las inclemencias del tiempo y de protección corporal contra todo agente exterior en el desarrollo normal de las funciones y actividades humanas«.
En otra sentencia de 7 de noviembre de 1978 el Tribunal Supremo falló sobre 4 viviendas, cada una con su contrato de alquiler, que compartían 2 baños. Los jueces dijeron – reiterando la doctrina de otra sentencia de 21 de enero de 1966 sobre seguridad e higiene de los pisos -, que «en nada altera la conceptuación como vivienda el hecho de que no tengan el espacio de habitabilidad suficiente, ni que tengan servicios comunes para las 4 viviendas (…), deficiencias de orden sanitario subsanables por vías distintas a la legislación de arrendamientos«. Este criterio no sería defendible hoy día. Cada tiempo tiene sus condiciones de habitabilidad. Las duchas de agua caliente no eran frecuentes en 1950; hoy son imprescindibles.
Las leyes administrativas sobre vivienda y sus condiciones tiene escasa incidencia en la legislación civil sobre su alquiler. La legalidad de un alquiler de vivienda no dependerá de que se cumplan tales normas -aunque los jueces las tendrán en cuenta:
Es más: la legalidad de la habitabilidad del alquiler de un piso puede depender más del criterio del juez que de la ley administrativa. Y hay que tener en cuenta que los problemas económicos para encontrar vivienda pueden hacer más laxa la exigencia de habitabilidad, aunque la ley sea cada vez más estricta.
Las normas urbanísticas, y las administrativas sobre licencias, tampoco inciden en la legalidad de un alquiler de local de negocio.
La finca urbana
Será más fácil concretar las características de una finca urbana para la legislación de arrendamientos:
Edificación (habitable): construcción fija adherida al suelo.
Destinado a un uso urbano: vivienda, industria, comercio. Se contrapone a rústico: explotación agrícola, ganadera o forestal. No es relevante que esté en un núcleo urbano. Una casa en medio del bosque es una finca urbana. Si se arrienda una finca con una casa y el fin del alquiler es la explotación rústica el alquiler se regirá por las leyes del arrendamiento rústico (artículo 5.c) de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
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