Las condiciones para que el arrendador reclame la vivienda alquilada por necesidad

Las condiciones para que el arrendador reclame la vivienda alquilada por necesidad
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Las condiciones para que el arrendador reclame la vivienda alquilada por necesidad

abogado arrendamientos
5 febrero, 2018

 

Uno de los derechos que ha ido perdiendo el inquilino de vivienda con las sucesivas reformas legales es la estabilidad en el disfrute de la misma. A saber:

A) En los alquileres de vivienda sometidos a prórroga forzosa la duración del alquiler es indefinida. El arrendador sólo puede resolver el contrato por causas tasadas en la ley. Entre ellas, necesitar la vivienda para sí o sus descendientes.

B) Por la misma causa podían resolverse los contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013. Pero siempre que dicha necesidad estuviere prevista en el contrato.

C) A partir del 6 de junio de 2013 el arrendador puede reclamar la vivienda para ocuparla él, sus familiares en primer grado o su cónyuge en supuestos de separación, divorcio o nulidad (artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).  No hace falta que se prevea en el contrato.

Lo que dice la LAU exactamente es que no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente. Para él, sus  hijos o padres o su cónyuge.

Hay que distinguir entre:

  • Contratos de alquiler con duración pactada de un año.
  • Arrendamientos con duración pactada de tres años.
Contratos de alquiler con duración pactada de un año

Insisto en lo que dice el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos: no procederá la prórroga obligatoria. Como seguramente sabéis,  aunque se haya pactado un plazo de un año al alquiler de vivienda el inquilino tiene derecho a estar un mínimo de 3 años. Esto es la prórroga forzosa, legal u obligatoria.

La única manera que tiene el arrendador de terminar antes el contrato, de que no proceda la prórroga obligatoria (salvo incumplimiento de las obligaciones del inquilino) es necesitar la vivienda; él o los mencionados familiares. Pero tiene que esperar a que se cumpla el primer año del alquiler. Y tiene que requerir al inquilino con dos meses de antelación.

La ley no exige ninguna formalidad para el requerimiento. Tampoco que se exprese la causa concreta de necesidad. Los requisitos de contenido y forma del requerimiento de denegación de prórroga forzosa del alquiler de renta antigua son muy rigurosos. Los podéis leer en este post.

Ahora bien, ¿cuándo se puede enviar el requerimiento? ¿antes o después de que se cumpla el primer año del arriendo? Se puede hacer el requerimiento con dos meses de antelación dentro del primer año de contrato, siempre que el final del plazo sea posterior a la primera anualidad.

Un ejemplo. Si se firma el contrato un 20 de marzo, el requerimiento podrá enviarse el 21 de enero siguiente. El 21 de marzo podrá ocupar la casa si el inquilino se marcha.

¿Y si el inquilino no se marcha? Pues el arrendador o se conforma o pleitea. Si pleitea el proceso que corresponde es el declarativo ordinario del artículo 249.1.6 de la Ley Enjuiciamiento Civil. Va a ser largo. Probablemente el alquiler terminará antes. Pero el inquilino correrá con las costas del proceso. El incumplimiento no le saldrá barato.

Contratos de alquiler con duración pactada de 3 años
Hay un «latinajo» de interpretación de las normas jurídicas que dice «ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus». Significa que donde la ley no distingue, tampoco nosotros debemos hacerlo; no ha lugar a distinguir cuando la ley no distingue.
«A sensu contrario» significa que sí debemos distinguir cuando la ley distingue. Y el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente, para él, sus hijos o padres o su cónyuge.
En consecuencia si la duración pactada es de 3 años el arrendador no podrá reclamar la vivienda por necesidad. Porque no hay prórroga obligatoria. Hay que estar a la duración pactada.
Por tanto, un arrendador precavido deberá firmar siempre un contrato de alquiler de vivienda de un año. Y el arrendatario debería intentar firmar uno de 3 años.
¿Qué hay que entender por necesidad del arrendador o sus familiares?
Hay que considerar aplicable la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la denegación de prórroga forzosa en los contratos de renta antigua. La necesidad debe acreditarse. Por necesidad  se entiende lo no forzoso, obligado o impuesto; lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente; lo que constituye un medio adecuado para un fin lícito.
No queda muy claro, ya me doy cuenta. Es que los jueces redactan así.
Se entenderá mejor con estos ejemplos de necesidad:
  • Física: la hija enferma del arrendador necesita una vivienda con ascensor. La que ocupa no dispone de él. Lo mismo si es la madre del arrendador la que no tiene ascensor en su edificio.
  • Económica: el arrendador ya no puede pagar la renta del piso en el que vive de alquiler. O el arrendador vive en un piso de alquiler y quiere ocupar el de su propiedad.
  • El hijo del arrendador quiere independizarse de sus padres.
  • Traslado de residencia por cambio de trabajo.

Además, aquel para quien se pida la vivienda debe tener medios económicos para vivir independientemente.

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