En los alquileres de vivienda hay un conflicto muy frecuente: el de las reparaciones a realizar.
Nunca se sabe si corresponden al inquilino o al casero.
La ley no ayuda mucho. El tema de las obras y reparaciones está muy someramente regulado en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
1.- Las obras o reparaciones necesarias para mantener la finca en condiciones de habitabilidad corresponden al casero. De estas nos ocupamos en este artículo. La LAU no exige documentación administrativa que acredite la habitabilidad de una vivienda.
2.- Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso de la vivienda corresponden al inquilino.
El gran problema es saber qué significa habitabilidad en cada caso concreto. En el presente post no trataremos sobre las condiciones de habitabilidad de un piso o una casa, que sí fueron tratadas en este artículo.
A los efectos de este post, supondremos que la obra en cuestión es una reparación necesaria para la habitabilidad del inmueble, que corresponde al arrendador hacerse cargo de la misma, que no la ha hecho (por el motivo que sea), que el inquilino ha hecho la obra a su costa y que reclama su importe a aquel mediante una demanda judicial o de cualquier otra forma.
Las condiciones que exigen los tribunales
Os lo muestro con dos sentencias. Una de la Audiencia de Barcelona y otra de la de Madrid.
Dicen lo mismo.
La sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia de Barcelona, de 22.01.2019, nos da las condiciones para que el arrendatario pueda pedir al casero el importe de la obra realizada.
Resumo lo que argumenta:
Los artículos 21.3 de la LAU y 1159 del Código Civil obligan al arrendatario a poner en conocimiento del casero la necesidad de realizar reparaciones necesarias en la vivienda. No es una mera obligación formal. Se trata de un presupuesto necesario para que el arrendador pueda verificar directamente, por sí mismo o por los técnicos que designe, el estado de la vivienda, lo cual no puede hacer si el inquilino repara los defectos sin permitir que los vea el arrendador. Así que, únicamente cuando se produce la comunicación previa al arrendador puede el arrendatario realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
Volvemos a la imprecisiones legales. ¿Qué es urgente y qué puede esperar? ¿Qué es una incomodidad grave? ¿De qué nivel de daño inminente estamos hablando? No hay más remedio que estar al caso concreto. Consúltalo con el abogado especialista en arrendamientos.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, de 22-3-2011, dice textualmente:
«En principio y como regla general el arrendatario no puede ejecutar por sí la obra y luego exigir del arrendador el importe de esa reparación. Principio y regla general que solo encuentra una excepción en el apartado 3 «in fine» del artículo 21 LAU, es decir, un supuesto en que el arrendatario puede ejecutar por sí la obra y luego exigir del arrendador el importe de la reparación, para lo cual DEBEN CONCURRIR DOS REQUISITOS imprescindibles (…..) que son los siguientes:
1º. Que se hubiera comunicado al arrendador la necesidad de la reparación. Basta con que se ponga en conocimiento del arrendador aunque éste se oponga.
2º. Que la reparación sea urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave.»
