La presente situación económica hace que muchos jóvenes no puedan plantearse la compra de una vivienda, como era práctica habitual hasta hace poco, y busquen un piso de alquiler. El problema es que hay más demanda que oferta de vivienda de alquiler, lo que hace que los precios sean elevados, prohibitivos para muchos. En Barcelona, además, quienes buscan piso de alquiler tienen competencia extra. Inversores – extranjeros muchos de ellos -, atraídos por precios competitivos y alta rentabilidad, y propietarios que optan por explotar su inmueble como alojamiento turístico, lo que incrementa aún más el precio. Esta coyuntura lleva a un proceso de gentrificación, muy visible en el Barri Gòtic y la Barceloneta, y al aumento del precio de la vivienda en las ciudades del área metropolitana.
La precariedad de la vivienda en Barcelona no llega (todavía) a los extremos de Hong Kong, Londres o París. Pero se alquilan pisos como un bajo de 25 metros cuadrados en un barrio habitado por clase trabajadora, el Besòs, por 575 euros mensuales, se convierten locales en viviendas y espacios en azoteas en pisos, se alquilan habitaciones y se comparten pisos. Cuando escribo este artículo hay un estudio de 15 metros cuadrados por 575 €/mes en idealista.com; en pleno centro, eso sí.
La pregunta es: ¿Qué es una vivienda? ¿Qué requisitos debe cumplir una vivienda para ser habitable?
Por de pronto, el artículo 47 de la Constitución de 1978 reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. No es un derecho subjetivo, no se puede acudir a la Administración de Justicia a pedir una vivienda. Es un mandato a los poderes públicos que no se cumple.
Como las competencias sobre vivienda están transferidas a las 17 Comunidades Autonómas existentes me ocuparé sólo de la legislación catalana.
La vivienda en la legislación administrativa
El Decreto 141/2012, de 30-10, regula las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad.
Como es una norma bastante compleja os dejo los enlaces.
Aquí la versión en castellano.
La ley distingue entre viviendas de nueva construcción – a partir de su entrada en vigor -, viviendas construidas antes del 11-8-1984, viviendas construidas después de esta fecha y viviendas dotacionales públicas. La mayoría de viviendas en alquiler y venta se construyeron antes del 11 de agosto de 1984, así que si os apetece podéis leer el anexo 2 de la ley, que determina las condiciones mínimas que deben cumplir.
Las de nueva construcción deben tener un mínimo de 36 metros cuadrados útiles. Las construidas antes de agosto de 1984, 20 metros cuadrados, y, excepcionalmente, 15. Además, se regulan otras condiciones: espacios mínimos, altura, equipamientos de cocina e higiene, ventilación, accesos.
La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad. Sólo puede alquilarse un piso que tenga cédula de habitabilidad o con un informe que dé opción a tenerla si se realizan reformas. Las compañías suministradoras de gas, luz y agua están obligadas a pedir la cédula. En una compraventa también se exige.
¿Qué ocurre si se alquila una vivienda que no cumple los requisitos legales? El Derecho administrativo sancionador prevé multas de hasta 900.000 €. ¿Y la legislación del alquiler?
La vivienda en la Ley de Arrendamientos Urbanos
La legislación administrativa y la civil son líneas paralelas.
El diccionario de la RAE define vivienda como un lugar cerrado y cubierto para ser habitado por personas. En catalán, el IEC define «habitatge» como la casa o parte ella o piso apto para ser habitado. En este artículo encontraréis reflexiones de Martin Heidegger sobre la cuestión.
La Ley de arrendamientos urbanos, artículo 2, define el arrendamiento de vivienda como el que recae sobre una edificación habitable cuyo fin es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. La finca debe reunir una mínimas condiciones de salubridad y habitabilidad. Pero no se exige más. Ello excluye las chabolas, cobertizos, pajares, garajes, almacenes, oficinas sin cocina y similares. No se remite a la ley administrativa.
La doctrina jurisprudencial más extendida interpreta la Ley de arrendamientos urbanos en el sentido de que la edificación debe ser adecuada a servir las necesidades de morada del inquilino y su familia. Esta adecuación depende del momento en que se aplica la ley. La ley, dice el artículo 3 del Código civil, se interpreta según el contexto y la realidad social. Así, hoy, el aislamiento térmico y acústico de una vivienda tiene un valor de habitabilidad que no tenía en 1980.
La ley civil no exige la cédula de habitabilidad, aunque se puede hacer constar en el contrato que se muestra o adjuntarse una copia al mismo. La falta de cédula es causa de resolución del contrato si impide al inquilino disponer de suministros de agua, luz, gas o telefonía. La jurisprudencia tampoco la exige. Ni siquiera como prueba de habitabilidad. La Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 4ª, sentencia de 5-7-2001, dijo que (..) La falta de cédula de habitabilidad no puede servir por sí misma para concluir que la vivienda carece de las condiciones idóneas de habitabilidad, por tratarse de una mera cuestión administrativa, sin que pueda dejar de tenerse en cuenta que el arrendatario, al tiempo de firmar el contrato de alquiler conocía las características y estado de conservación de la vivienda y las aceptó expresamente.
Falta de habitabilidad: consecuencias
La falta de habitabilidad sólo permite al inquilino la acción judicial de resolución del contrato de alquiler. Pero hay que acudir al caso concreto, no basta que no se cumplan los requisitos administrativos. Sin embargo alguna sentencia sí hace referencia a la norma administrativa.
No serán habitables las viviendas que no tengan agua caliente ni calefacción (Audiencia de Zaragoza, Sec 4ª, 3-12-2008). Tampoco las que no tengan enchufes ni desagües (Audiencia de Cantabria, Sec 2ª, 29-10-2007) o tengan humedades insalubres.
Tampoco tiene condiciones de habitabilidad una habitación carente de los servicios mínimos y actualmente imprescindibles que sólo se suplen por el derecho a utilizar de forma compartida otras dependencias con los otros ocupantes del piso, como la cocina y el baño (AP Barcelona, Sec 4ª, sentencia 239/2008). Sin embargo la sentencia no dice cuáles son los servicios mínimos e imprescindibles en un piso.
El inquilino cuya vivienda no cumpla los requisitos administrativos de habitabilidad podrá denunciar al arrendador ante la Administración competente, que abrirá a éste un expediente sancionador.
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