Como sabéis, la fianza es una suma de dinero que entrega el arrendatario al arrendador como garantía del cumplimiento de sus obligaciones.
Se regula en el artículo 36 de la Ley de arrendamientos urbanos
Cuando termina el contrato de alquiler y el inquilino ha devuelto la vivienda el arrendador debe devolver la suma entregada. Entonces es un derecho de crédito del inquilino; el deudor es el arrendador (Audiencia de Barcelona, Sección 13, 10-12-2004).
Si el inquilino incurrió en alguna responsabilidad será cubierta con la fianza. Por responsabilidad hay que entender:
- Rentas impagadas.
- Facturas de suministros (agua, luz, gas) debidas.
- Impago de cantidades asimiladas a la renta: IBI, gastos de comunidad.
- Desperfectos y daños en la finca.
En los tres primeros casos, la prueba de lo debido es muy sencilla. En el caso de los desperfectos y daños encontramos siempre el mismo problema: ¿cómo había recibido el inquilino la vivienda? ¿Qué desperfectos son imputables al inquilino? ¿Cómo puede probar los daños el arrendador?
De esto último va este post.
Los daños
La ley establece la presunción de que el inquilino recibe la finca en buen estado (artículo 1562 del Código Civil), salvo prueba en contrario (presunción iuris tantum). Además, los artículos 1563 y 1564 CC hacen responsable al inquilino de todos los deterioros o pérdidas que tuviere el inmueble arrendado, salvo que pruebe que se ocasionaron sin su culpa. Y, por si no bastara, los contratos de alquiler de vivienda siempre tienen una cláusula por la que el arrendatario reconoce recibir el piso en perfecto estado.
El inquilino no responde de los menoscabos originados por el desgaste propio del uso del piso y el paso del tiempo.
Seguramente, los que leéis este post – arrendadores o arrendatarios -, tenéis alguna experiencia de disconformidades con la otra parte por desperfectos. Cada uno piensa que es culpa del otro o que es la otra parte quien debe hacerse cargo.
Sin embargo, el problema no se «manifiesta» hasta que se llega a juicio, cosa que ocurre pocas veces.
El arrendador
¿Cómo puede probar los daños en un juicio el arrendador si no devuelve la fianza (toda o parte)? Como veréis, no le bastarán la presunción legal ni la cláusula contractual.
La reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato de alquiler requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios, su cuantificación. Su prueba corresponde siempre al que los alega, de acuerdo con la norma de la carga de la prueba del artículo 217 LEC, y la doctrina del Tribunal Supremo (sentencias de 24-9-1994, 6-4-1995, 22-10-1996, 13-5-1997 y 29-12-2004, y muchas más). Sólo se admite una dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos: cuando su existencia se deduce del propio incumplimiento, son su consecuencia forzosa e inevitable o son daños incontrovertibles y evidentes (sentencias del Tribunal Supremo de 29-3-2001 y 23-3-2007).
Dicho más fácil: el arrendador debe aportar facturas o presupuestos que justifiquen que el dinero de la fianza no se ha devuelto. Y debe devolver al inquilino la suma que sobre; o reclamar la que falte si la fianza no cubre el coste de los desperfectos. No bastan las fotos de la vivienda que muestren los desperfectos porque no prueban un gasto, y, además, las fotos se pueden impugnar ante el juez diciendo que no corresponden a la vivienda o que fueron tomadas mucho después de su devolución por el inquilino.
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