Los apartamentos de uso turístico ubicados en un edificio de vecinos, de viviendas, suelen gustar poco a los propietarios de las mismas.
Clientes de ambos «bandos» han venido al despacho. Unos han defendido su derecho a explotar su propiedad como les plazca. Otros han alegado su derecho al descanso.
Hay bastante jurisprudencia – fallos de los tribunales – sobre ello. Mi intención es brindar una muestra relevante de sentencias. Todas las sentencias son del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJCat) y se refieren a la norma catalana de la propiedad horizontal contenida en el Título V del Libro V del Codi Civil.
Prohibición de viviendas de uso turístico en los estatutos
La mejor manera de evitar tener viviendas de uso turístico en el inmueble es prohibirlas en los estatutos de la comunidad de propietarios.
Sucede que los pisos turísticos no existían hasta hace muy pocos años, así que los estatutos contenidos en el título constitutivo de la propiedad horizontal no los prohibían. Sólo se podían considerar prohibidos si se vetaban actividades de hostelería (o similares) en el inmueble.
Así que muchas comunidades han tenido que aprobar deprisa y corriendo unos estatutos vista la intención de algún propietario de convertir su piso en una habitación de hotel.
Algunas no llegaron a tiempo. Para evitar el uso turístico de un piso una comunidad votó prohibir tal actividad en una junta cuya acta no se inscribió en el Registro de la Propiedad. Este acuerdo, dijo la sentencia 74/2018, de 13 de septiembre, no podía afectar al propietario que quería montar el apartamento turístico y que no había prestado su consentimiento al mismo. Pero sí es obligatorio para los futuros adquirentes (todos) de su elemento privativo – aunque el piso tenga la oportuna licencia municipal.
Si la prohibición está inscrita en el Registro de la Propiedad obliga a todos los adquirentes desde su inscripción. (Podéis leer este artículo sobre la importancia de conocer los estatutos.) Lo dice la sentencia 4/2019, de 24 de enero, de la que fue ponente la magistrada Mª Eugènia Alegret Burgués, una de las mejores especialistas en la materia.
La vivienda de uso turístico como actividad molesta
Podéis leer en este enlace qué son las actividades molestas.
La sentencia 37/2016, de 19 de mayo, dice que no puede concluirse que la mera existencia de viviendas de uso turístico comporte una actividad no permitida e incompatible con la convivencia normal cuando se ubiquen en un edificio de viviendas de uso residencial sometida a las reglas de la propiedad horizontal. Para que sea así la comunidad debe probar que el uso del piso por los turistas es anómalo o antisocial, que las conductas puedan considerarse incívicas.
El problema de este criterio, que nos lleva al caso por caso, es que puede haber turistas impresentables y otros muy educados, lo que dificulta la prueba de las actividades molestas a la comunidad – y al abogado que le lleve el caso. Mejor prohibirlos en los estatutos.
En la sentencia 21/2011, de 20 de febrero, se consideró acreditado que era molesto para el resto de vecinos que en un edificio residencial de 34 pisos hubiera 10 apartamentos turísticos. Suponían una perturbación grave y se prohibieron a instancias de la comunidad de propietarios.
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Ante la falta de previsión estatutaria la #Comunidad de propietarios no puede imponer la práctica del nudismo para acceder a servicios y elementos comunes, como #piscina . Se fija una indemnización por daños morales de 1000 € por demandante
T. Supremo, Sala Civil, 13-2-2023
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) March 8, 2023
