En los contratos de alquiler de vivienda habitual, que son los que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino tiene la posibilidad de desistir del contrato una vez hayan transcurrido 6 meses del mismo según dispone el artículo 11. La condición es que debe avisar al casero con 30 días de antelación como mínimo.
En los contratos de alquiler de locales, de uso distinto de vivienda, el artículo 11 de la LAU no se puede aplicar ni por analogía (Tribunal Supremo, sentencia de 3 de octubre de 2017). La razón es que este tipo de contratos se rigen por la voluntad de las partes. Por ello, la posibilidad de que el arrendatario desista del arriendo hay que pactarla expresamente.
Con pacto o sin pacto, con plazo de preaviso o sin él, es posible que el arrendatario decida terminar el contrato con la simple entrega de las llaves al casero. Es una práctica poco recomendable, pero bastante frecuente.
El casero tiene dos opciones: aceptar las llaves o no aceptarlas. Lo que le convenga desde un punto de vista económico no lo vamos a tratar aquí. En este post sólo nos ocuparemos de las consecuencias de aceptar las llaves. Consecuencias que fijó el Tribunal Supremo en la sentencia de 10 de octubre de 2007.
La consecuencias de la aceptación de las llaves
Expongo brevemente el litigio que ventila la citada sentencia del Alto Tribunal. Se trata de una sociedad mercantil que tenía alquilado un local, en cuyo contrato no figuraba la posibilidad de desistir, y que entregó las llaves a la propiedad. El local quedó «libre, vacuo y expedito», lo que significa que el propietario podía disponer de la finca inmediatamente después de la entrega de las llaves. El propietario vendió el local poco después de la citada entrega.
La sentencia dice: «…la arrendadora, cuando recibió libre y voluntariamente las llaves del local dio por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito con la arrendataria, con lo que procede sacar a colación la doctrina de los actos propios…».
La doctrina de los actos propios se puede resumir en términos coloquiales diciendo que lo que alguien hace le vincula para con quien se tenga una relación jurídica concreta. En este caso, la aceptación de las llaves por el arrendador implica la aceptación de la resolución y fin del contrato que le propone el inquilino. El arrendatario devuelve al casero la posesión de la finca. (En la compraventa de inmuebles la entrega de las llaves es la contraprestación del pago del precio de la finca.)
La primera consecuencia de la aceptación de la resolución y fin del contrato es que el casero no podrá cobrar más rentas al arrendatario.
Pero esto no significa que el arrendatario quede liberado de toda obligación. El arrendador tendrá derecho a cobrar las indemnizaciones legales o/y que se hayan pactado en el contrato. En un contrato de alquiler de vivienda en el cual el inquilino desista a los 3 meses de su firma, el casero tendrá derecho a cobrar las rentas hasta que se cumplan los 6 meses de obligado cumplimiento. No como rentas, sino como indemnización.
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