¿Qué ocurre cuando se realizan obras en un edificio que afectan a locales de negocio alquilados? ¿Qué derechos tiene el arrendatario?
Dispone el artículo 1558 del Código civil que si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no puede diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario la obligación de soportar la obra, aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca. Si la reparación dura más de 40 días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado.
El artículo se aplica tanto si la reparación urgente debe hacerse en el local propiamente dicho como si afecta al local de otra forma, como es el caso de obras en elementos comunes del edificio.También se aplicará este artículo si las obras son ordenadas por el ayuntamiento u otra administración pública.
Este artículo es de aplicación a todos los contratos de alquiler de local, con independencia de la fecha de la firma.
Consecuencias
El arrendatario del local tiene que aceptar las obras, aunque sea necesario cerrar temporalmente su actividad profesional o comercial. Sólo tiene derecho a que le sea reducida la renta si las obras duran más de 40 días. El problema, como en el alquiler de vivienda, es que el arrendador y el arrendatario deben acordar cuál será la rebaja de la renta. Si no hay acuerdo deberán acudir a una mediación o a un proceso judicial. Para el arrendatario es muy aconsejable la contratación de un póliza de seguro que cubra la eventualidad de un lucro cesante.
Si no se ha excluido su aplicación en el contrato de alquiler, es de aplicación preferente al artículo 1558 del Código Civil el artículo 30 de la Ley de arrendamientos urbanos, que remite al artículo 26, que sólo se puede aplicar a contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995.
El arrendatario tiene la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización, cuando las obras de conservación o las obras ordenadas por una autoridad competente hagan la finca inhabitable, es decir, que sea imposible mantener la ocupación útil del local de negocio, lo que debe acreditarse bien por acuerdo de las partes, bien por declaración legal, administrativa o judicial.
Si opta por desistir el contrato se extingue. Si opta por suspender dejará de pagar la renta mientras duren las obras. El plazo de suspensión no se contabiliza como plazo contractual, de forma que el período de tiempo en que el local está desocupado debe sumarse al término del contrato de alquiler como plazo para disfrutar del local de negocio por el arrendatario.
Contratos de arrendamiento de renta antigua
Para los arrendamientos firmados antes del 1 de enero de 1995, es de aplicación preferente el artículo 119 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: cuando la autoridad competente disponga la ejecución de obras que impidan que la finca sea habitada, todos los contratos se suspenderán por el tiempo que duren aquéllas, quedando suspendida por igual período la obligación de pago de rentas. No cabe el desistimiento.
No hay precepto alguno que autorice al arrendatario a pedir indemnización al arrendador por el lucro cesante derivado de la suspensión o desistimiento del contrato de alquiler. Sólo cabe esa posibilidad si el arrendatario puede acreditar que se ha llegado a tener que hacer las obras por una actitud pasiva o negligente del arrendador.
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