¿Qué es la dación en pago?
Cuando alguien, ya sea una persona física o una empresa, tiene un problema con su banco porque no puede pagar las cuotas de la hipoteca tiene la posibilidad, si hay acuerdo con el banco, de entregar el inmueble que garantizaba el préstamo a la entidad acreedora. A cambio, la deuda queda cancelada. Esto es la dación en pago.
Así que un arrendador puede entregar (dar) un piso (o varios) que tiene alquilados a un banco, que se convertirá en el nuevo casero de los inquilinos de las viviendas.
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¿Qué ocurre si el arrendador entrega la vivienda en dación en pago?
La dación en pago es una causa de resolución del contrato de alquiler de vivienda
El banco en cuestión puede mantener a sus inquilinos como si no hubiera pasado nada. Simplemente, ha habido un cambio de arrendador.
Pero la cosa no esta sencilla. Porque la dación en pago es una causa de resolución del contrato locativo.
Diferencias entre el artículo 13 y el artículo 14 de la LAU
La cuestión es si la dación en pago es una causa de resolución del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, o bien un acto jurídico con las mismas consecuencias que la venta de una vivienda, las del artículo 14 de la LAU.
La sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 1374/2024, de 21 de octubre, recurso 3901/2023, cuyo ponente ha sido el magistrado Pedro J. Vela Torres, ha fallado que la dación en pago entra dentro del concepto del título del artículo 13 de la LAU: Resolución del derecho del arrendador. No tiene los mismos efectos que una venta.
El argumento utilizado por el tribunal es que la dación en pago es una resolución del derecho del arrendador, el derecho patrimonial que posibilitó el arrendamiento, por un acto o negocio jurídico no dependiente de su voluntad, como los específicamente previstos en el artículo 13.1 LAU: retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial y opción de compra, relación que no cabe interpretar como exhaustiva.
¿Cuáles son las consecuencias de una dación en pago para los arrendatarios de las viviendas?
Las consecuencias son distintas dependiendo de la fecha de firma del contrato de alquiler.
Para los alquileres que se firmaron después del 6 de marzo de 2019 las consecuencias no son graves
El arrendamiento durará el plazo mínimo contractual (5 o 7 años) con independencia del plazo de duración que se haya pactado, con lo cual tenemos la misma duración que tendríamos sin cambio de propiedad. Si el contrato fue inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la resolución del derecho del casero el alquiler durará todo el plazo pactado, aunque sea superior al mínimo contractual. Los arrendamientos de vivienda firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 tienen la misma regulación. (Ambas redacciones son de gobiernos del PSOE.)
Para los alquileres concertados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 la cosa es distinta
La entrada en vigor de la Ley 4/2013, que reformó la LAU, estableció que estos arrendamientos se terminan automáticamente con la resolución del derecho del arrendador, salvo que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, o que el arrendatario haya contratado el alquiler de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario.
La idea que subyacía en esta reforma del Gobierno del PP era que el adquirente de una vivienda arrendada no quedará obligado por un contrato de alquiler no inscrito cuando el inscribía su derecho en el Registro de la Propiedad
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