El contrato de alquiler de finca urbana es un contrato bilateral o sinalagmático: genera obligaciones para el arrendador y el arrendatario mientras está vigente. También es un contrato de tracto sucesivo; las obligaciones no se agotan en un acto, como cuando compras una barra de pan, sino que se extienden durante un cierto tiempo.
El arrendador de una vivienda tiene tres obligaciones para con su inquilino:
- Entregarla.
- Mantenerla en estado de servir durante todo el tiempo que dure el alquiler.
- Garantizar el pacífico goce de la finca.
El arrendatario tiene como obligación esencial el pago de la renta. Asimismo, debe devolver la vivienda como la encontró salvo lo que corresponda al uso y desgaste.
¿Qué consecuencias tiene el incumplimiento para el arrendador y el arrendatario?
Para explicarlo nos basaremos en una sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete, Sec. 1ª, 437/2016, de 2/12. El supuesto de hecho es el siguiente.
Un arrendatario no tuvo electricidad en su vivienda durante los meses de marzo, abril y mayo de 2015. Obviamente dejó de ocuparla. El inquilino anterior había dejado facturas de luz impagadas y la compañía suministradora la cortó. Naturalmente el arrendatario no tenía porqué pagar estas facturas. Finalmente las pagó el arrendador, que pretendía que las pagara el anterior ocupante, y la luz «volvió» en junio.
El inquilino – enfadado y con razón -, no pagó las rentas del tiempo que estuvo sin electricidad, ni las del resto del contrato. Grave error. El arrendatario siempre debe pagar. Incluso cuando cree que no debería. Aunque tenga razón.
Por su parte el arrendador tampoco actuó como debía. Lo correcto era pagar las facturas. Y después reclamar la deuda pendiente del suministro eléctrico al arrendatario anterior. No mantuvo la vivienda en estado de servir ni al arrendatario en el pacífico goce de la misma.
La sentencia
El incumplimiento de sus obligaciones tiene consecuencias distintas para las dos partes del contrato de alquiler.
El arrendador presentó una demanda de desahucio y reclamación de rentas por impago. El inquilino se opuso basándose en que estuvo 3 meses sin luz. Cometió un segundo error: no enervó el desahucio. Debía pagar o consignar para evitar ser desahuciado, y discutir en el juicio si debía pagar los 3 meses en los que estuvo sin luz.
Ello porque el inquilino demandado solo puede plantear como motivos de oposición en el juicio de desahucio las cuestiones relativas al pago de la renta. Puede oponer que ha pagado, que ha consignado o que no procede la consignación, y que el arrendador se ha negado a cobrar la renta. Nada más.
En la reclamación de rentas y cantidades asimiladas puede oponer que no debe la totalidad o parte de la suma exigida porque también tiene créditos frente al arrendador.
El Juzgado de Primera Instancia desahució al arrendatario y le condenó a pagar la totalidad de las rentas debidas.
La sentencia de la Audiencia de Albacete confirmó el desahucio del inquilino. Era imposible no desahuciarle: no había pagado o consignado lo debido en plazo. Pero modifica la sentencia de Primera Instancia en el sentido de que el inquilino no debe pagar las rentas de los meses en los que no tuvo luz.
Por consiguiente el incumplimiento – por lo menos en este caso-, tiene dos consecuencias bien distintas:
- El arrendador sólo pierde 3 meses de renta.
- El arrendatario pierde el piso por desahucio y tiene que pagar las rentas, salvo los 3 meses sin luz. Además, tuvo que pagar otro alquiler durante esos meses y las costas del proceso.
Una cliente del despacho
He tenido una clienta en el despacho con una experiencia muy parecida. De ahí este post.
La mujer era arrendataria de un piso de nueva construcción. Desconocía quién era el dueño. Se lo alquiló una agencia en agosto de 2017.
El piso de la inquilina tenía dos fuentes distintas de agua. El agua caliente era comunitaria y procedía de depósitos caldeados por paneles solares. La fría venía por la vía habitual.
La clienta se encontró, sin que la avisaran de ello, sin conexión de agua fría. Tampoco había contador. Tuvo que pagar la conexión y la instalación del contador. El arrendador incumple su obligación de arrendar el piso en estado de servir.
Para complicar las cosas hubo problemas con las cañerías y se cortó el suministro de agua al piso durante un mes. La arrendataria no pagó el mes de septiembre. El arrendador no le quería cobrar la renta de octubre si antes no pagaba septiembre.
¿Qué debería hacer? Preguntó.
Según la decisión de la sentencia comentada si la propiedad le planteaba – como amenazó -, una demanda de desahucio y reclamación de rentas por impago la clienta debería:
- Pagar la renta debida. Lo contrario implica el desahucio. No tiene que pagar al arrendador. Puede consignar en el Juzgado o en una notaría.
- Oponerse a la reclamación de rentas. Obtendría una disminución de la suma debida por el tiempo sin agua fría y cobraría lo que le costó la conexión y el contador. Y probablemente no la condenarían en costas.
La cuestión, menos jurídica pero más práctica, es si vale la pena todo el proceso judicial. Que responda el lector…
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