He escrito en este blog varios artículos sobre las mutuas obligaciones que conlleva el contrato de alquiler para el arrendador y el arrendatario, y las consecuencias de incumplirlas. Podéis leer pinchando en el título:
Requisitos para rescindir un contrato de alquiler según el articulo 1124 del Código Civil.
Actividades ilícitas e insalubres que conllevan la resolución del contrato de alquiler.
La desocupación de la vivienda como causa de rescisión del contrato de alquiler.
En este artículo me ocuparé de las consecuencias del incumplimiento parcial de las obligaciones del arrendador en un contrato de alquiler. ¿Por qué sólo de las del arrendador? Pues porque el incumplimiento parcial más habitual del inquilino, el impago de parte de la renta, tiene la misma consecuencia que la falta total de pago: el desahucio.
El incumplimiento parcial, o inadecuado o imperfecto, de una obligación contractual se conoce con el nombre de exceptio non rite adimpleti contractus. Presupone que una parte cumple sus obligaciones y la otra las incumple parcialmente. Obviamente, la expectativa del que cumple se ve defraudada. El equilibrio de prestaciones se altera. ¿Qué solución hay para el que cumple?
La reciprocidad de las obligaciones y la equidad en la aplicación de las normas (artículo 3.2 del Código Civil) han llevado a los tribunales a la aplicación de medidas correctoras encaminadas a restablecer dicho equilibrio. Ello pasa por la reducción parcial de la prestación del contratante cumplidor. Este es el criterio del Tribunal Supremo, sentencias de 11-12-2009 y 12-12-2012, que se puede aplicar a los contratos de alquiler en los que hay incumplimiento parcial del arrendador: se puede reducir el precio del arriendo.
Os lo explico con un ejemplo. El inquilino de unos bajos sufría los ruidos que provocaba la puerta del garaje. Además de molestos durante el día, le impedían dormir durante la noche. Tuvo que pedir posada en viviendas de terceros. El arrendador -propietario de todo el edificio -, conocía la situación y no hizo nada. El arrendatario decidió entregar las llaves del piso antes de que se cumplieran 6 meses de vigencia del contrato. La propiedad le devolvió las llaves y le exigió judicialmente – desahucio por impago parcial -, todos los meses de renta hasta los 6 meses más un mes de renta por cada año de contrato que quedaba por cumplir.
El juez del Juzgado de Primera Instancia 4 de Cuenca, sentencia de 19-4-2017, dio la razón al inquilino. La sentencia de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Cuenca, 208/2017, de 2-11, confirmó la primera. No se condena al inquilino a pagar la renta más allá del día que entregó las llaves. Ello porque la vivienda que dejó de ocupar no cumplía las plenas condiciones objetivas de uso y la propiedad no había hecho nada para cumplir su obligación de conservarla.
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