El día anterior a empezar a escribir este artículo recibí a una pareja desahuciada de su piso por impago. Pagaron lo que debían, pero no pudieron enervar la acción. El casero les había enviado un burofax requiriendo el pago de la deuda. No estaban en casa cuando pasó el cartero a entregárselo, y les dejó un aviso para que fueran a recogerlo a la oficina de correos. No fueron. Me explicaron que no dieron importancia al aviso.
No entendían que no pudieran evitar el desahucio si no pagaban en el plazo de 30 días desde la recepción del burofax de requerimiento. Pero es lo que dispone el artículo 22.4, segundo párrafo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La validez de los envíos de burofax de comunicación, notificación y requerimiento entre caseros e inquilinos está resuelta en la jurisprudencia hace tiempo. El inquilino debe colaborar en la recepción del burofax. Por ello, yo siempre aconsejo establecer en el contrato direcciones de correo electrónico y números de teléfono móvil para comunicarse mediante SMS, WhatsApp y mails. Tienen tres ventajas: son vías más sencillas, baratas y rápidas.
Al arrendador que envía un burofax no se le puede exigir más diligencia de la debida. Es decir:
- Que ponga bien la dirección de la finca arrendada, para que llegue a su destino.
- Que cumpla los requisitos legales de aquello que pretende comunicar.
Si se le exigiera más nunca se podrían practicar requerimientos de cualquier tipo y finalidad. Bastaría que el arrendatario no estuviese en el domicilio y luego optara por no ir a la oficina de correos, que es lo que hicieron mis consultantes. Pese a que no acudieron a recogerla, la comunicación se considera realizada (sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, 22 de febrero de 2008). Las comunicaciones que el inquilino envía al casero siguen el mismo principio.
El arrendatario no tiene excusas para no recoger el burofax en la oficina de correos. La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13ª, sentencia de 13-12-2007, consideró que un inquilino con limitaciones de movilidad dispone de tiempo suficiente para enviar a la oficina de correos a una tercera persona, pues los burofax se guardan allí durante 30 días. (Luego se destruyen.)
Una sentencia
El argumento jurídico de lo dicho se puede leer en la sentencia de la Audiencia de Málaga, Sección 4ª, 9-4-2007.
Dice: «…en el caso de autos no cabe tachar de negligente al autor en su reiterado y persistente intento de notificar al arrendatario demandado su voluntad de resolver el contrato de arrendamiento al vencimiento de su quinta anualidad, cuando consta acreditado que con fecha 31 de marzo de 2004 y 11 de marzo de 2005 remitió dicha comunicación a su domicilio, sito en la vivienda arrendada, precisamente para dejar constancia de su recepción. Si bien es cierto que dichas comunicaciones no fueron recibidas, ello no fue imputable al actor, pues el funcionario de correos que la practicó dejó aviso para que fueran recogidas, sino del propio destinatario, que injustificadamente rehúso la recepción de tales comunicaciones, sin que dicha actitud renuente y pasiva del arrendatario pueda perjudicar el derecho del demandante.»
Hay que tener en cuenta que se parte siempre del normal funcionamiento de los servicios públicos, el de correos en este caso. La prueba de lo contrario, difícil, recae en quien la alegue.
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Resolución del contrato de #alquiler por expiración del plazo, al considerarse válidos los burofaxes enviados por la arrendadora comunicando su voluntad extintiva, aunque no fueran recogidos por la arrendataria
AP #Lleida , Sec. 2.ª, 21-9-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 16, 2022
