No hay mal que por bien no venga. Este refrán se puede aplicar a los arrendatarios de viviendas, locales de negocio, garajes. La crisis, la falta de acceso al crédito y el exceso de oferta de inmuebles lleva a muchos arrendadores a pactar verbalmente una rebaja de las rentas de los inquilinos.
El casero debe saber que pactar verbalmente una nueva renta puede constituir una novación – un cambio – en el contrato. El artículo 1203 del Código civil dice que las obligaciones – pagar la renta es una obligación del arrendatario – pueden modificarse variando su objeto o sus condiciones principales.
El pago de la renta es una condición principal del contrato de arrendamiento, según establece el artículo 1543 del Código civil: «En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.»
Por consiguiente, desde el momento en que se produce la novación el arrendador no podrá exigir al inquilino la renta original pactada en el contrato. El arrendatario podrá probar fácilmente el acuerdo verbal exhibiendo los recibos emitidos con la nueva renta, recibos en los que las diferentes cantidades que está obligado a pagar deben aparecer debidamente desglosados: servicios, suministros, IBI, renta.
Por tanto, el arrendador de una finca urbana hará bien en no pactar una rebaja de la renta de forma verbal. Debe hacerlo por escrito. Será suficiente un anexo al contrato.
La disminución de la renta puede ser temporal. Estipularse que durante un período de tiempo se aplicará la nueva renta pactada y, terminado el plazo, volverá a regir la renta contractual.
También puede pactarse una nueva renta que sustituya a la original. En tal caso se sustituye la cláusula de la renta por otra, que puede incluir un nuevo modo de actualización de la renta o mantener el que ya había. En todo caso, la actualización de la nueva renta debe quedar clara.
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