En el artículo publicado justo antes que este os explicaba que un arrendatario – mejor dicho sus abogados -, había conseguido que el Tribunal Supremo aceptara que tenía derecho a impugnar la venta de la vivienda de protección oficial que ocupaba. Ésta pertenecía al IVIMA y la había comprado un fondo privado de inversión, lo que supone cambiar las reglas del alquiler.
A raíz de este artículo se me ha ocurrido este otro. En realidad ya lo tenía pensado, porque he tenido clientes con este problema, pero no conseguía escribirlo.
Se trata del cambio de propietario de una vivienda o local de renta antigua. Pasa del patrimonio de una familia, que tenía una buena relación con sus inquilinos – incluso paternalista hasta cierto punto – a una empresa privada que compra el inmueble para actualizar los pisos para venderlos o alquilarlos. Esta operación financiera es una de las más rentables que se pueden hacer en España. En Cataluña la renta de la vivienda de alquiler ha aumentado un 42% desde el año 2014.
Tengo un conocimiento muy directo de una familia propietaria y sus buenos tratos con los arrendatarios. Mi abuela paterna se trasladó del Pirineo catalán a Barcelona en 1931. Se instaló en un edificio del centro en el que han vivido sin interrupción 4 generaciones de mi familia. La familia propietaria (la misma desde entonces) se comunica con los inquilinos a través de un administrador y, a veces, directamente. El trato ha sido siempre muy cordial y siempre han cumplido sus deberes como arrendadores. Y mi familia los suyos como inquilinos.
No les ha sucedido a mis parientes, pero sí a algunos de mis clientes. Sus viviendas, generalmente el edificio entero, se ha vendido a inversores. Y han empezado los problemas. Porque los inversores compran para hacer negocio (si no no serían inversores).
Normalmente estas empresas intentan que los inquilinos se marchen. No ofrecen grandes indemnizaciones pero consiguen que gran parte de ellos dejen el inmueble. Es más fácil hacer obras sin inquilinos. Se quedan los que no quieren dejar su casa por motivos sentimentales, aquellos a quienes el dinero ofrecido no les soluciona nada y los que no tienen a donde ir. Para los arrendatarios de los locales puede ser el fin de su negocio; el precio de un nuevo alquiler será mucho mayor.
Si los inquilinos no se marchan, con la ley en la mano la propiedad no puede desahuciarlos porque el contrato de renta antigua dura mientras el inquilino vive.
¿Qué pueden hacer los inquilinos?
Los arrendatarios que no se marchan no tienen más remedio que soportar las obras, que pueden ser extremadamente molestas y largas: refacciones de fachada y escaleras, actualización de los pisos vacíos, instalación de ascensores.
Ante tales molestias ¿qué puede hacer el inquilino? Muy poca cosa. En realidad lo único que puede es hacer de tripas corazón y resistir. Con una excepción: que las obras las ordene la autoridad competente e impidan que la finca siga habitada. En tal caso los contratos de alquiler se suspenden mientras duran las obras, quedando suspendida también la obligación de pagar la renta. En Barcelona el Ayuntamiento se encarga de alojar a los inquilinos; el coste del realojamiento se reparte entre la propiedad y la Administración.
Si se realizan obras de conservación y mantenimiento de la finca, además de soportarlas el inquilino tendrá que pagar un 12% anual del importe que le corresponda según lo dispuesto en los artículos 107 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Esto significa que la renta puede aumentarse un máximo de un 50%. Así, un inquilino que pagare 500 € de renta puede llegar a pagar 750 €. Muchos inquilinos no pueden asumir tal aumento.
Si las obras son de mejora – y no de mantenimiento o conservación -, la propiedad no puede aumentar la renta. Lo corriente es que se intenten cobrar al inquilino todas las obras realizadas. Este tiene 30 días para oponerse y que no le aumenten el alquiler. Si no hay acuerdo buscad un abogado especialista en alquileres.
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