El arrendador tiene la obligación legal de cobrar una cantidad como fianza del alquiler. Es una cantidad que cubre las deudas y obligaciones del arrendatario cuando acaba el arrendamiento. Veáse el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El arrendatario tiene la obligación de pagar cada mes la renta mientras esté vigente el contrato. En realidad debe pagar hasta que entregue las llaves del inmueble aunque el arriendo haya terminado antes.
Supongamos que el arrendatario no paga la última renta o las últimas rentas. Puede ser debido a malas experiencias con arrendadores que no le han devuelto la fianza. He tenido muchos casos así. También he visto casos en el que el impago se debe a la insolvencia del inquilino. Si el arrendador conoce la imposibilidad de pagar es pertinente hablar con el arrendatario para intentar una solución amistosa antes de emprender acciones judiciales. No se debe tratar igual al caradura, que los hay, que al insolvente. Además los procedimientos judiciales cada vez se demoran más, a pesar de las reformas legislativas. O a causa de ellas, porque lo que se debe hacer es dotar de medios a la Administración de Justicia. O sea: de jueces.
A lo que iba. En caso de impago el arrendador no debe firmar el documento de fin de contrato y entrega de llaves. Ni siquiera debería aceptar la entrega de las mismas.
El arrendador podrá quedarse con la suma de fianza suficiente para cubrir la deuda. ¿Y si la fianza no es bastante para cubrirla? Pues este es uno de los motivos por el que es muy recomendable exigir al arrendatario una garantía adicional o contratar un seguro que cubra dicho riesgo.
El arrendador es responsable ante la comunidad de propietarios de los actos del arrendatario. ¿Cabe pedir una fianza para cubrir dicha responsabilidad? Yo entiendo que sí porque el artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
El arrendatario puede dejar a deber facturas de servicios o suministros. O puede que haya daños y desperfectos. Entonces es muy posible que la fianza y las garantías adicionales no sean suficientes para cubrir los costes.
El arrendador tiene dos opciones: conformarse o pleitear. Si pleitea el arrendador podrá recuperar una parte de lo gastado si condenan en costas al inquilino. Otra cosa es que el arrendatario no sea solvente o que no se le puedan embargar sus ingresos. Por ejemplo que el inquilino cobre una pensión, sobre todo si es de invalidez o no contributiva.
Si el arrendador decide no devolver la fianza porque hay daños o desperfectos puede encontrarse con la sorpresa de que el inquilino le reclame el importe en vía judicial. En tal caso el arrendador deberá probar con facturas o presupuestos que con la fianza no devuelta se han pagado las obras o reparaciones. También debe probar que el inquilino no ha pagado los suministros que se reclamen. Sólo si se se reclaman rentas es el arrendatario el que debe probar que pagó.
En un proceso judicial en que fui parte se condenó al arrendador a devolver el importe íntegro de la fianza – 1.200 € – por falta de prueba. Juicio verbal 245/15, Juzgado de primera instancia 56 de Barcelona. Dice la sentencia: «(..) la reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere de la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos (..) Sólo se admite dispensa de tal exigencia en muy contados casos (…) como en caso de daños incontrovertibles, evidentes y patentes (sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001 y 23 de marzo de 2007)«.
Reconozco que controlar el uso que el arrendatario hace de la vivienda es muy complejo y la ley no ayuda. El contrato debe detallar el estado en que se entrega la vivienda, con anexo y fotos, y el estado en que debe devolverse. No hay que usar clausulas genéricas. El contrato debe redactarlo o revisarlo un profesional.
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