Uno de los temas más polémicos en el alquiler de viviendas es el de su conservación y mantenimiento, y el estado en que el inquilino devuelve la casa. Genera muchos litigios judiciales. La más habitual es la reclamación al casero del dinero de la fianza que no ha devuelto al fin del alquiler, materia en el que este despacho ha tenido mucho éxito.
La ley dice que corresponden al arrendador las obras de conservación de la vivienda. Hay que distinguir entre las obras estrictamente de conservación y las de reparación. Son de conservación las que previenen una pérdida de condiciones de habitabilidad. Las de reparación arreglan deterioros o menoscabos. El arrendatario debe realizar las obras para reparar los desperfectos generados por el uso y el paso del tiempo.
Como veis distinguir entre reparaciones de deterioros y desperfectos por el uso no va a ser fácil. Y, si la ley no ayuda mucho al inquilino, pues presume que recibe la casa en buen estado, lo que no significa nueva, la costumbre al contratar aún ayuda menos. Los contratos nunca reflejan cuál es el estado real del piso.
En mi modesta opinión – fruto de la experiencia – el contrato debería ser más riguroso al describir la finca que se alquila. Y cuando digo riguroso tengo en cuenta que la mayoría de contratos sólo contienen cláusulas estereotipadas sobre el régimen jurídico del alquiler, algunas tan anticuadas como inútiles.
Qué debería incluir un contrato de alquiler
Entre otras cosas:
- Fecha de construcción de la vivienda.
- Reparaciones y mejoras que se hayan hecho en el piso, a poder ser con fecha y factura. Todas. De elementos no visibles, como las tuberías y los bajantes, y de los visibles: toldos, persianas, humedades, suelos de balcones y terrazas, parquet, pintura de las paredes, azulejos, baldosas, sustitución de sanitarios y todo lo que se os ocurra.
- Facturas de los muebles y electrodomésticos que se alquilan con la vivienda o, por lo menos, si son nuevos o usados.
De esta forma se evitarían conflictos. Por ejemplo, uno de los que llevamos en el despacho. La casera quiere cobrar la sustitución del parquet de un piso a un inquilino que estuvo en él 7 años por valor de unos 4.000 €, suma que casi coincide con la fianza. El piso está en la Vila Olimpica de Barcelona. Es decir, se entregó a la propiedad después de los Juegos de 1992. Mi cliente lo ocupó desde 2009. Pero un parquet de 17 años está gastado a menos que se haya pulido, lo que la arrendadora no ha acreditado.
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