En un anterior artículo explicaba quién puede instar un proceso judicial contra el arrendatario de una finca urbana – quién tiene legitimación activa. En este post me voy a ocupar de la legitimación pasiva: contra quién se puede dirigir una demanda judicial de desahucio y reclamación de rentas y cualquier otra que traiga causa de un contrato de alquiler de vivienda o local de negocio.
El Juzgado territorialmente competente en los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y desahucios es el del partido judicial donde esté la finca. Es una excepción a la regla general de que el juzgado competente es el del domicilio del demandado.
La demanda se dirigirá contra:
- El arrendatario. Quien no tenga de una manera u otra tal condición en un momento determinado podrá oponer a la demanda una excepción de legitimación pasiva procesal.
- Los avalistas y fiadores. La condición de quien afianza en relación con el alquiler objeto de litigio genera la aptitud para ser parte en una demanda.
- Es válida la acumulación subjetiva de acciones contra el arrendatario y el avalista en los juicios de desahucio (AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 13-2-2017).
Pero…
Si el arrendatario es una empresa
Es muy frecuente que el arrendatario sea una persona jurídica, una sociedad mercantil, especialmente en el arriendo de local de negocio y naves en polígonos. En estos casos el contrato de alquiler lo firma el representante legal de la sociedad, pero el arrendatario es la empresa.
Aún así, no siempre es tan claro si el arrendatario es la sociedad o quien firma en su nombre. En una sentencia de la Audiencia de Sevilla, Sec 8ª, 10-6-2014, se considera arrendatario al administrador firmante del contrato ya que como tal actúa. Esta sentencia es interesante porque no equipara el arrendatario con quien paga el alquiler. Era la sociedad quien pagaba el arriendo y los gastos de la comunidad de propietarios.
El administrador único de una sociedad que firma un contrato de alquiler en nombre de ésta no tiene legitimación pasiva para soportar las acciones derivadas del mismo. Una sociedad limitada tiene desde su constitución e inscripción en el Registro mercantil personalidad y capacidad jurídica distinta de la de sus socios y administradores. Por el hecho de firmar, el administrador no es responsable solidario ni avalista o fiador (Audiencia de Las Palmas, Sec 5ª, 25-1-2013).
Pero algunas veces el administrador sí puede constar en el contrato como obligado a lo mismo que la sociedad en el contrato de alquiler, como avalista. Insisto: debe constar en el contrato. Era el caso que se falló en la Audiencia de Alicante, Sec 5ª, 4-3-2011. El administrador era el socio único de una sociedad limitada. El arrendador quiso una garantía personal.
Si hay pluralidad de arrendatarios o coarrendatarios
Todos los firmantes de un contrato de alquiler pueden ser demandados por el arrendador (Audiencia de Cádiz, Sec 2ª, 30-5-2014). Todos son arrendatarios salvo que se deduzca del contrato que alguien no lo es. Queda claro que quien firma no lo hace en calidad de arrendatario si consta que firma como representante de un tercero – que será el arrendatario.
¿Qué ocurre si el arrendatario es una comunidad de bienes? La comunidad de bienes de los arts 362 y ss del Código civil y 552-1 del Codi civil existe cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece proindiviso a varias personas. A diferencia de una sociedad mercantil, la comunidad de bienes carece de personalidad jurídica distinta de los comuneros. Por ello, la jurisprudencia exige que sean llamados al pleito todos sus miembros, con independencia de que alguno tenga la representación de los restantes y de quien haya firmado el contrato de alquiler (Tribunal Supremo, 22-5-1993 y 16-2-1998).
El cónyuge o conviviente del arrendatario
Si los 2 cónyuges o convivientes son coarrendatarios hay que dirigirse contra los dos. Si sólo es arrendatario uno de ellos, sólo contra él.
En los casos de parejas hay un problema de legitimación pasiva cuando fallece el cónyuge o conviviente único arrendatario. El supérstite no se convierte en inquilino automáticamente: debe subrogarse según lo dispuesto en el artículo 16.3 de la Ley de arrendamientos urbanos, comunicando al arrendador la muerte y la voluntad de subrogarse. Si no lo hace el arrendador podrá instar un desahucio por precario contra el cónyuge o conviviente no arrendatario. La doctrina del Tribunal Supremo (sentencias de 3-4-2009, 24-3-2011 y 22-4-2013) es que el arrendatario resulta del contrato, generador de derechos personales, independientemente de que la vivienda se alquile para ser domicilio conyugal o de pareja, y del régimen económico matrimonial. Sucede lo mismo en el caso de desistimiento del cónyuge o pareja arrendatario. Una vez desistido deja de ser arrendatario. Sólo se le podrá demandar por rentas impagadas mientras lo fue.
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En los casos de crisis matrimonial en los que se adjudica el uso de la vivienda a uno de los cónyuges, aunque éste no sea arrendatario, hay que demandar a ambos para evitar la falta de legitimación pasiva que haría fracasar la demanda. En el caso juzgado por la Audiencia de Madrid, Sec 20ª, 3-10-2011, se atribuyó el uso de la vivienda a la esposa, que se hizo cargo del pago de la renta, los gastos de comunidad y los suministros con la anuencia del arrendador, y que dejó de pagar. Se demandó a ambos, a ella como ocupante y a él como arrendatario, para prevenir la indefensión caso de que lo resuelto pudiera afectarles o interesarles.
Sin embargo, si se reclaman rentas anteriores a la demanda de divorcio, sólo cabe la demanda contra quien entonces era arrendatario y no contra quien tiene ahora el uso de la vivienda (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 4ª, 15-3-2011).
El subarrendatario
No es necesario que el arrendador demande al subarrendatario en una acción de desahucio por falta de pago del arrendatario. El subarriendo no es una sucesión con sustitución del arrendatario, al contrario de la cesión (Tribunal Supremo, 8-7-1948, 31-5-1999, 9-10-2007). El arrendador sólo puede reclamar la renta del contrato de alquiler al inquilino. Sólo es necesario demandar al subarrendatario cuando se discute la legitimidad del subarrendamiento para evitar su indefensión en un juicio cuya resolución puede afectarle.
