El artículo 9 de la Ley de arrendamientos Urbanos dice que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, aunque establece una duración mínima para los alquileres de 5 o 7 años dependendiendo de si el arrendador es persona física o jurídica. Los arriendos de local de negocio no tienen un plazo mínimo de duración. Los alquileres de industria tampoco.
Una de las características básicas de un contrato de arrendamiento es la temporalidad del mismo. Como dice el art. 1543 del Código Civil en un alquiler «una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto«. En un contrato de alquiler de finca urbana la cosa es una edificación habitable: una vivienda o un local, y sus anexos si los hay.
Un contrato de alquiler es temporal
La expresión «tiempo determinado» es un tanto inconcreta, porque no nos dice cuál es la extensión máxima. Pero es nula una cláusula de duración por tiempo indefinido porque el día final no está determinado. En el alquiler de vivienda un plazo indefinido nos llevará a que la duración del arriendo sea de un año más la prórroga forzosa o legal. En el arrendamiento de un local se aplicará el art. 1581 del Código Civil: la duración será por años o por meses según el alquiler se haya fijado de forma mensual o anual.
Tampoco es válido que se pacte una duración que dependa exclusivamente de la voluntad del inquilino a través de una prórroga forzosa porque tampoco hay manera de saber la fecha de finalización del mismo (sentencias de la Audiencia de Baleares, de 19-12-1994; de Córdoba, de 20-5-2008, y de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, 17-12-2003 y 29-11-2006).
Los tribunales consideran que no hay un «tiempo determinado» y, por lo tanto la cláusula de duración del acuerdo no es válida, en los alquileres en los que:
A) Se estipula la perpetuidad del contrato. Porque el contrato no tiene fin.
B) En aquéllos en los que la extensión del plazo equivalga de hecho a la perpetuidad, o, cuando menos, no pueda cumplirse en vida de los contratantes.
La validez del contrato de arrendamiento vitalicio
El arriendo debe cumplirse en vida de los contratantes porque un contrato de alquiler genera obligaciones personales, no un derecho real sobre la finca a modo de un «ius ad rem» transmisible por herencia tanto por los arrendadores como por los inquilinos. Así que parece admisible un contrato que dure toda la vida del arrendatario y del arrendador.
¿Y que dure sólo durante la vida del arrendatario? Es decir, ¿un contrato vitalicio?
Los tribunales admiten que la duración de cualquier contrato de alquiler sea la vida del inquilino, o las vidas, si son más de uno. Por citar dos sentencias, las de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, numeros 175/2012, de 19 de marzo, y 485/2012, de 17 de septiembre.
Esto es así porque el «tiempo determinado» de un contrato locativo puede ser:
1.- Un tiempo cierto. El contrato se acaba un día concreto. Esto es lo habitual, y me atrevo a decir que lo lógico.
2.- Un tiempo incierto. En un alquiler vitalicio la fecha de su fin es incierta (la de la muerte del arrendatario), pero es cierta la realidad del acontecimiento futuro de su fallecimiento, con lo que se cumple la exigencia legal.
