Se puede alquilar una vivienda por habitaciones. En lugar de alquilarla entera a uno o más inquilinos se arrienda una habitación a cada uno.
No hay un sólo contrato, hay tantos como habitaciones se alquilen.
¿Qué clase de contrato es?
De la lectura de los primeros artículos de la LAU parece deducirse que si el arrendatario alquila la habitación para satisfacer su necesidad permanente de vivienda el contrato debería regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El arrendamiento sólo se rige por lo pactado en el contrato. Lo previsto en el Código Civil para el alquiler de fincas urbanas se aplica supletoriamente. Como un alquiler de temporada.
Este es el criterio de la Sección 4ª de la Audiencia de Barcelona, sentencias de 7 de junio de 2012 y 8 de mayo de 2008, y de la de Madrid, sentencia de 13 de diembre de 2006.
Para estos magistrados los arriendos que regulan la Ley de Arrendamientos Urbanos son aquellos que recaen sobre:
- Una edificación habitable. El criterio mayoritario es que una habitación no cumple el requisito de habitabilidad, pues, como tal, no tiene los servicios mínimos imprescindibles: agua, baño, cocina. Que se compartan algunos espacios con otros inquilinos no les parece suficiente.
- Apta para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Es verdad que una habitación no parece ser lo adecuado para ser permanente.
- Para ser una morada o residencia donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica. No hay mucha intimidad en una habitación con espacios compartidos, esto es cierto.
¿Qué se debe regular?
El alquiler de una habitación es, por su propia naturaleza, de carácter temporal – aunque la realidad social desmienta esto cada vez más. Urge una regulación de este tipo de contratos.
Además de los apartados que deben regularse en todo contrato de alquiler, como la renta y su actualización, la fianza (que no es obligatoria) y otras garantías de pago, hay que regular lo siguiente:
a) La duración del arriendo. No hay mínimo ni máximo. Además, el casero puede puede establecer una cláusula de penalizacion al inquilino por incumplimiento como la siguiente: » Se establece la obligación del arrendatario de indemnizar por los daños y perjuicios que el desistimiento o renuncia antes del plazo produzca al arrendador, así como por los días que tarde en dejar libre la vivienda una vez expirado el plazo pactado».
b) Las normas de uso de las zonas comunes del piso. Su uso debe regularse y limitarse: puede establecerse un uso por turnos, prohibir su ocupación en determinadas horas, etcétera. Es mejor que estén bien reguladas que esperar que los ocupantes se las apañen.
c) Si la finca está ubicada en un edificio en régimen de propiedad horizontal el casero responde de los actos de los arrendatarios ante la comunidad. Una cláusula que haga responsable al inquilino de sus actos puede ser: «El arrendatario es responsable, no sólo de sus propios actos, sino de los que compartan la habitación, tanto a los efectos de la posible resolución como de una posible indemnización de daños y perjuicios.»
d) Cuáles son los gastos a cargo del inquilino y qué porcentaje de los suministros deberá pagar.
e) La prohibición de ceder el contrato o subarrendar la habitación. O bien que sea necesario el consentimiento del arrendador so pena de resolución del contrato.
f) La prohibición de realizar obras en la habitación alquilada. Las obras de conservación deben ir a cargo del arrendador, con la salvedad de que sean sean consecuencia de una conducta negligente del arrendatario. Las pequeñas reparaciones a cargo de los inquilinos – con la complicación de determinar quien ha roto tal cosa o tal otra.
g) Si la habitación se alquila amueblada deben inventariarse los muebles, incluyendo fotos de los mismos, precisando el estado en que se entregan y la obligación de su devolución al finalizar el arriendo. También hay que describir el estado de la vivienda y todo los bienes muebles que se alquilen en las zonas comunes: sofás, lámparas, electrodomésticos, etcétera, con sus correspondientes fotos.
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