El arrendatario que alquila un local de negocio lo hace con la finalidad de instalar en él un negocio o comercio: farmacia, zapatería, peluquería, venta de comida preparada.
Pactos sobre el uso del local
Lo más habitual es que en el contrato se especifique a qué va a ser destinado el local, sancionándose el incumplimiento de esta obligación con la resolución del contrato.
De no pactarse ningún uso el arrendatario podrá destinarlo al que tenga por conveniente, siempre que sea una actividad comercial, profesional o industrial. También podrá cambiarlo durante la vigencia del contrato, sin autorización del arrendador. Pero no podrá destinarlo a vivienda habitual.
El arrendador puede asegurarse del uso que el arrendatario haga del local reservándose el derecho de acceso, lo que no puede hacerse en el alquiler de vivienda. La visita se hará previo aviso, con suficiente antelación y en horarios que no perturben la actividad del arrendatario.
También puede pactarse:
- La fecha en la que debe iniciarse la actividad y la obligación de mantenerla, salvo autorización expresa y escrita del arrendador para cambiar el uso.
- Que el no uso del local, o su no uso durante un tiempo, sea causa de resolución del alquiler.
Es posible que en un local de negocio haya actividades principales y complementarias. Puede convenirse que el desarrollo de actividades complementarias esté sujeta a autorización o comunicación al arrendador y a un incremento de renta. O prohibirse. Es el caso de las máquinas tragaperras, expendedoras de tabaco, bebidas y premios en metálico que proliferan en establecimientos de restauración y hostelería. El aumento de renta estaría justificado, dado que estos aparatos son explotados por terceros a cambio de una comisión para el arrendatario del local. No estaríamos ante un incumplimiento de contrato por el arrendatario si las máquinas no pasan de ser una manera de atraer clientes. Si pasaran a convertirse en la actividad económica principal podría considerarse que hay cesión o subarriendo del alquiler al tercero propietario de las máquinas.
Limitaciones de uso del local
Evidentemente, hay límites al uso del local: administrativos (no se puede instalar un pub en cualquier zona de la ciudad), urbanísticos y de la comunidad de propietarios. En interés del arrendador debe constar en el contrato que se podrá resolver el alquiler por el incumplimiento por el arrendatario de los estatutos, las normas de funcionamiento interno y los acuerdos de la comunidad. En este caso el arrendador debería comprometerse a proporcionar al arrendatario toda la información sobre la comunidad.
Además, el arrendatario no podrá realizar en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas e ilícitas. Es una de las causas de resolución del artículo 27.2.e) de la Ley de arrendamientos urbanos. También pueden prohibirse algunas actividades expresamente en el contrato. Por ejemplo, para evitar ruido, prohibir la instalación de motores o máquinas que produzcan vibraciones o ruidos molestos a los ocupantes del inmueble. Es importante que consten limitaciones y prohibiciones de uso en el contrato porque el arrendador es responsable ante la comunidad de propietarios de los actos de sus inquilinos.
Entre estas actividades molestas: emanaciones de humos y olores de un bar; almacenamiento de productos pirotécnicos; venta de productos tóxicos o inflamables sin mínimas medidas de seguridad (pintura, madera); ruido que rebasa el máximo permitido e impide el descanso a los vecinos.
Para que estas actividades sean causa de resolución del contrato:
- Hay que atender al caso concreto. No basta que se infrinjan normas legales; o que se cumplan.
- El arrendatario debe persistir en la actividad a pesar de las advertencias que se le hagan – por el arrendador, la comunidad o la administración.
- Debe existir permanencia y evidencia en el peligro o la incomodidad. Debe perturbarse de forma notoria lo que es normal en las relaciones sociales.
Licencias de actividad
Suele pactarse que la responsabilidad de obtener licencias sea del arrendatario. Si no se consigue la licencia el arrendatario no podrá resolver el contrato. Sin embargo, hay sentencias que resuelven el contrato de alquiler porque el arrendatario no obtiene la licencia por las condiciones del local.
Si la actividad que se desarrolla en el local ya tiene licencia se deberá cambiar la titularidad. (Aunque la transmisión de licencias es más propia de los contratos de alquiler de industria, en los que el arrendatario obtiene la cesión de un negocio para explotarlo). Suele convenirse que el cambio de titularidad, la obtención de otros permisos y el mantenimiento de su vigencia vaya a cargo del arrendatario. Con o sin la cooperación del arrendador proporcionando documentación.
Si el arrendador se obliga a proporcionar documentación, y, por no hacerlo o no poder obtenerse o ser insuficiente no es posible el cambio de titularidad, el arrendatario podrá instar la resolución por incumplimiento contractual, pues no podrá destinar el local a la actividad acordada.
El arrendatario también podrá instar la resolución por incumplimiento, o pedir el cumplimiento, con indemnización por daños y perjuicios en ambos casos, si no se puede cambiar de titular la licencia por la realización de obras en el local con posterioridad a su obtención. El arrendador debe conocer – y si no es igualmente responsable – que por dichas obras no se podrá mantener la licencia.
Puede alquilarse el local cuando hay un expediente administrativo pendiente para obtener la licencia. El arrendador debe comprometerse a realizar todo la necesario para su obtención y convenirse que su denegación sea causa de resolución. Aunque no se pacte la resolución del contrato el locatario obtendría una sentencia favorable a ésta por ser el local inútil para su fin.
No hay pacto sobre licencias
Si al arrendatario se le deniega la licencia, su mantenimiento o el cambio de titularidad, y no se ha pactado nada sobre ello, ¿qué ocurre con el alquiler? Podemos distinguir dos supuestos:
1.- Que el motivo de la denegación sea que el arrendatario no haya realizado las obras necesarias para llevar a cabo la actividad. No será posible resolver el contrato.
2.- Que la denegación se deba a algún defecto insubsanable. Se podría resolver el contrato. El arrendador no habría cumplido con su primera obligación: entregar un inmueble apto para el destino pactado (acción judicial aliud pro alio). Pero si el arrendatario hubiera mantenido la explotación del local de negocio hasta su clausura debería pagar la renta hasta esa fecha.
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