Los contratos del alquiler de local de negocio anteriores a 9 de mayo de 1985, y los posteriores a dicha fecha y firmados antes del 1 de enero de 1995 sometidos al régimen de prórroga forzosa, se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, para su extinción y subrogación, por la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos de 1994.
La Disposición Transitoria Tercera distingue entre el arrendatario persona física y el arrendatario persona jurídica.
Los arrendamientos de local comercial cuyo inquilino sea una persona física duran hasta que ésta fallezca o se jubile y pueden traspasarse mientras esté vigente el contrato. También cabe la subrogación del cónyuge.
Los alquileres de local de negocio dedicados a actividades comerciales comprendidas en la División 6 del Impuesto de Actividades Económicas cuyo arrendatario era una persona jurídica acabaron el 1 de enero de 2015. Los que se traspasaron en los 10 años anteriores al 1 de enero de 1995 finalizarán en la misma fecha de 2020.
Estas actividades comerciales son: cualquier clase de comercio, los restaurantes y el hospedaje (bares casas de comida, hostales, hoteles, discotecas), y las reparaciones. Son personas jurídicas las asociaciones, las fundaciones y las sociedades mercantiles.
O sea:
- Los contratos de alquiler de local de negocio de renta antigua cuyo arrendatario sea una persona jurídica llevan el camino de los dinosaurios: la extinción total.
- Ser persona física o jurídica en un contrato de alquiler de renta antigua determina la continuación del negocio.
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La comunidad de bienes
La comunidad de bienes está regulada en los artículos 362 y ss del Código civil y en la legislación catalana artículos 552-1 y ss del Codi civil.
Hay comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece proindiviso a varias personas. Su principal característica es que un bien tiene una pluralidad de sujetos propietarios sin tener por ello personalidad jurídica como grupo. Aquí podéis leer más sobre la comunidad de bienes.
Así pues parece que una comunidad de bienes arrendataria de un local es una persona física, puesto que no tiene personalidad jurídica.
Pues no.
Así lo decide la sentencia de la Audiencia Provincial de Teruel, Sec 1ª, 37/2017, de 6 de abril, que confirma la de Primera Instancia. Declara extinguido desde el 1 de enero de 2015 un contrato de alquiler de local comercial anterior al 9 de mayo de 1985 en el que se habían subrogado, al fallecimiento del arrendatario, sus cuatro hijas, que constituían una comunidad de bienes.
Argumenta que una comunidad de bienes debe equipararse a una persona jurídica – al menos en el mundo de los alquileres -, aunque no lo sea. Las comunidades de bienes tienen un cierto entramado societario que les da una autonomía fiscal: tienen su propio CIF. Además funcionan en el tráfico comercial con una cierta separación patrimonial respecto de sus componentes.
Lo mismo se puede decir de la comunidad de propietarios de un inmueble en régimen de propiedad horizontal. La comunidad no es una persona jurídica, pero actúa como tal y tiene autonomía fiscal. Contrata sus servicios y suministros: electricidad, agua, mantenimiento de ascensor, limpieza del edificio, un administrador de fincas. Es acreedora de las cuotas comunitarias y puede reclamarlas en un juicio en caso de impago.
Post Scriptum para abogados
La fecha de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia 2 de Teruel es 23 de enero de 2017. La de la Audiencia de Teruel es de 6 de abril de 2017. ¡Sólo 73 días entre ambas sentencias!
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