El contrato de opción de compra, ya sea de inmuebles o de cualquier otro bien, es un acuerdo en el que una parte, la optante, tiene el derecho de adquisición de un bien de su propietario – el concedente – por un precio determinado, o determinable, y durante un período de tiempo, también determinado o determinable. El contrato de opción también puede pactarse para alquilar un inmueble. Es legal y posible configurar una opción a favor del vendedor, que será optante, eligiendo si vende o no.
No es un contrato de compraventa. Tampoco es un contrato de promesa de compraventa.
La concesión del derecho al optante puede hacerse de forma gratuita (unilateral) o mediante precio – llamado prima – que es lo habitual y lo que conviene al concedente. Esta prima puede formar parte o no del precio de compra de la finca. En cierto modo, la opción de compra se parece al contrato de reserva en el hecho de que se retira del mercado un inmueble.
La opción de compra a favor del optante tiene una función económica. Una persona interesada en un local de negocio para instalar un restaurante puede tener una opción sobre su compra (o sobre su arrendamiento), incluso inscrita en el Registro de la Propiedad, en lugar de comprarlo o alquilarlo directamente. Con ello, tendrá tiempo para decidir si la compra le conviene, en función de estudios de mercado, gastos de peritaciones y obras, calificaciones urbanísticas, licencias. Comprarlo le puede servir para explotarlo directamente, o para alquilarlo.
Las partes, la documentación y el pago
El concedente está obligado al otorgamiento del contrato de compraventa si el optante ejerce su derecho de opción.
La legislación catalana, artículo 568.9.1 CCCat, permite al concedente enajenar la finca objeto del contrato sin consentimiento de los optantes. En este caso, los adquirentes se subrogan en las obligaciones que tenían los concedentes del derecho. El optante puede ceder libremente la opción de compra a un tercero.
Aún así, la jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) – sentencia de 22 de junio de 1966 – consideraba que el concedente no podía vender la cosa prometida en el plazo pactado, además de estar obligado a realizar la venta al optante si éste decide comprar.
El optante tiene una posición jurídica prevalente.
Solamente depende de él la celebración del contrato de compraventa definitivo. Es un derecho, no una obligación. El derecho lo ejercitará mediante una declaración de voluntad recepticia dirigida al concedente. Caso de que este no quiera firmar la compraventa, el optante puede acudir al auxilio judicial si la opción tiene carácter de obligación personal.
En interés del optante, el contrato de opción de compra debe constar en escritura pública, con carácter de derecho real e inscripción en el Registro de la Propiedad, con una cláusula que diga que basta la manifestación ante notario del optante de comprar la finca para que la compraventa se produzca.
Para inscribir el contrato de opción de compra en el Registro de la Propiedad, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario establece los siguientes requisitos:
- Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
- Precio estipulado para la adquisición de la finca. Si lo hubiere, el convenido para conceder la opción: la prima.
- Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
En Catalunya, el ejercicio unilateral de la compraventa está sujeto a las condiciones del art. 568-12.3 CCCat. Son las siguientes:
- Que se haya pactado así al constituir el derecho.
- Que el optante tenga la posesión del bien o pueda adquirirla instrumentalmente por medio de la formalización del ejercicio de la opción (entrega de la finca por otorgamiento de la escritura pública).
- El optante debe pagar el precio mediante depósito notarial, dejándolo a disposición de los propietarios y de los terceros que acrediten derechos inscritos o anotados después del derecho de opción en el Registro de la Propiedad. O bien que se garantice dicho precio o contraprestación si se había aplazado su pago.
En Catalunya, el pago del precio de la compraventa debe realizarse en el momento de ejercer el derecho de opción o antes de ejercerlo. Si sobre el bien sujeto al derecho de opción inscrito existen derechos reales o gravámenes posteriores al del optante, se debe depositar o consignar a disposición de sus titulares, a los que debe notificarse el ejercicio del derecho de opción y el depósito o la consignación constituidos a su favor.
El plazo para ejercer la opción
No es posible un contrato de opción que no tenga previsto un plazo dentro del cual ejercitar aquella. El plazo es tanto una condición de existencia como una condición de ejercicio de la opción de compra. Pasado el plazo caduca la opción.
En Catalunya, el plazo para ejercer la opción no puede ser superior a 10 años si la opción tiene carácter de derecho real.
En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento (art. 14 RH).
Si no hay señalado plazo para el ejercicio de la opción, dado que no puede quedar indefinidamente obligado el concedente, se determinará según el art. 1128 CC:
Si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél.
También fijarán los Tribunales la duración del plazo cuando éste haya quedado a voluntad del deudor.
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Derecho del vendedor a quedarse con la cantidad abonada como prima por la opción como compensación por los daños y perjuicios producidos por la frustración de la posible compraventa
AP Madrid, Sec. 19.ª, 6-10-2022— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 23, 2022
En la última década las compraventas de #vivienda e #inmuebles de extranjeros en #Cataluña han supuesto un incremento del 181%, pasando de 6.216 en 2011 a las 17.493 de 2021https://t.co/ernvswszhi
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) April 25, 2022
