Es muy normal que el arrendatario de un local comercial o una nave industrial sea una sociedad mercantil, anónima o limitada.
¿Qué ocurre con el contrato de alquiler si en la sociedad se produce una venta de acciones en el caso de sociedades anónimas, o participaciones en sociedades limitadas?
El criterio general establecido por la jurisprudencia es que la venta de acciones o participaciones de una sociedad no lleva consigo ningún tipo de cesión o traspaso, siempre que la empresa continúe con la misma denominación y actividad, pues jurídicamente no ha tenido lugar ningún cambio en la relación arrendaticia.
El arrendador no puede elevar la renta a la sociedad arrendataria porque tales ventas no conllevan fusión, ni transformación, ni escisión de la sociedad (artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
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Habitualmente las sociedades limitadas están compuestas por un reducido número de socios. A veces sólo hay uno (Sociedad Limitada Unipersonal). Su responsabilidad patrimonial se reduce a su capital social, cuyo mínimo es de 3.000 €.
El arrendador puede haber alquilado su finca teniendo en cuenta la personalidad y solvencia de los socios y le puede interesar que se estipule en el contrato que el cambio de socios sea causa de resolución del alquiler. En mi opinión tal cláusula es legal, dado que el contrato de alquiler de locales comerciales y naves industriales (arrendamiento para uso distinto de vivienda) se rige por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el título III de la Ley de arrendamientos urbanos, y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código civil sobre arrendamientos de cosas.
