¿Sorprende el título de este artículo? Hay razones para que así sea, pues inquilinos y caseros saben que el alquiler de vivienda no está gravado con el IVA. Para ser preciso está gravado pero exento; el tipo de IVA es del 0%. Lo establece el artículo 20.Uno.23º.b) de la Ley sobre el Impuesto del Valor Añadido (LIVA).
La causa de la exención es simplemente la voluntad del legislador de no gravar el alquiler de vivienda con este impuesto. Nada más.
Admitamos que es una voluntad discutible. Tampoco pagan IVA las plazas de parking y los muebles que se alquilan anexos a una casa. El alquiler turístico se considera un arriendo de vivienda y tampoco paga IVA. En cambio el alquiler de un cuarto de hotel sí está sujeto al pago. También lo están – aunque al tipo del 4% -, alimentos de primera necesidad: el pan, la leche y el queso, los huevos y las frutas, verduras y hortalizas.
Aún así, sin pagar IVA, no se puede decir que el arrendamiento de vivienda no esté sujeto a ningún impuesto. La propiedad puede repercutir al inquilino todo lo que pague por el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), un tributo que grava la riqueza. Al inicio del alquiler el locatario debe pagar el ITP.
Sin embargo, y este es el tema de este post, no todo alquiler de vivienda está exento de IVA.
Hay sociedades mercantiles que alquilan viviendas para que las ocupen sus empleados. ¿Es un arrendamiento exento del pago del impuesto? Depende. Lo dice el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC), resolución 03856/2013/00/00, de 15/12/2016, que sigue el criterio de la Dirección General de Tributos (DGT). (El TEAC no es un tribunal de la Administración de Justicia. Es un órgano administrativo cuyas resoluciones vinculan a la Administración tributaria.)
Cuando en el contrato constan la persona o personas usuarias últimas del inmueble el alquiler está exento de IVA. Se entiende que no se violenta el fin perseguido por el legislador de no gravar con el IVA el arriendo de una finca para ser vivienda de alguien. Pero se da por supuesto que no puede destinarse a residencia de otra persona, que no habrá cesión ni subarriendo.
No hay exención
No hay exención de pago del IVA si en el contrato no figura el nombre de quienes ocuparán la vivienda. Ello implica que la persona jurídica arrendataria puede designar las personas que la habitarán, que la casa podrá ocuparse por distintas personas por períodos temporales inferiores al del contrato de arrendamiento, de forma sucesiva o simultánea. Esto es una cesión.
El criterio de la DGT y el TEAC es que el uso efectivo de una finca como vivienda no es suficiente para la exención. Para no pagar el IVA la vivienda debe ocuparla el arrendatario, no terceras personas. Por tanto los arrendamientos de edificaciones que el arrendatario cede posteriormente sí está gravada con el IVA. Ello con independencia de que la cesión se realice en virtud de un nuevo contrato de alquiler o de otro título, de forma onerosa o gratuita.
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