Un contrato de arrendamiento de local puede terminarse si no se puede obtener la necesaria licencia de actividad

¿Se puede resolver un contrato de alquiler de local de negocio porque el arrendatario no puede desarrollar en él la actividad que quiere realizar por falta de autorización administrativa? 

Más allá de lo que pueda decir el contrato locativo, la respuesta es que sí. El arrendatario de un local comercial puede resolver el contrato cuando no tiene ni puede tener licencia de actividad.

Hay varias sentencias del Tribunal Supremo (TS) sobre ello, aunque no hay identidad de supuestos. Entre ellas, la 51/2002, la 201/2005 y la 1311/2006, de 22 de diciembre. La más reciente es la número 316/2022, de 20 de abril, que comentamos aquí.

El supuesto de hecho es el de una empresa de Valencia que no pudo obtener del Ayuntamiento la transmisión de la licencia de actividad de bar-restaurante de un local de negocio.

Los representantes de la empresa presentaron una demanda reclamando la devolución de la fianza. Además, reclamaron una elevada suma por daños y perjuicios, más intereses y costas.

El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda. Su sentencia se recurrió en apelación ante la Audiencia Provincial de Valencia, que desestimó la demanda argumentando, entre otras cosas, que la empresa demandante no había agotado la vía administrativa para obtener la licencia, debiendo llegar a la jurisdicción contencioso-administrativa antes de instar la resolución contractual.

Sin embargo, el Tribunal Supremo (TS) no aceptó esta argumentación. Era el arrendador quien debía hacer todo lo posible para que el arrendatario obtuviera la licencia de actividad, puesto que la licencia existía y la obligación de transmitirla era de aquel. Por si fuera poco, la Administración municipal valenciana había advertido que si se abría el bar restaurante en el local se clausuraría la actividad, con las responsabilidades inherentes a tal hecho. Así que el TS confirma la sentencia de instancia.

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¿Por qué se puede resolver el contrato de alquiler de un local por falta de licencia de actividad?

Dice el artículo 1124 del Código Civil que se pueden resolver los contratos cuando uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El contratante perjudicado puede optar entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Aún optando por el cumplimiento, puede pedir la resolución cuando resulte imposible.

Otro artículo del Código Civil, el 1554, dice que el arrendador debe mantener al arrendatario en el goce pacífico de la finca por todo el tiempo del contrato. Y el artículo 1556 establece que si una de las dos partes del contrato de alquiler no cumple su obligación, la otra puede pedir la resolución contractual y la indemnización de daños y perjuicios; o sólo la indemnización. Como véis, viene a decir lo mismo que el artículo 1124, pero refiriéndose a arriendos de inmuebles.

Pues bien, en el litigio decidido a favor del arrendatario por el TS, se aplican los 3 artículos.

El 1554 porque el arrendador no mantiene al inquilino en el goce pacíficio del local, pues sin licencia no puede usarla. En consecuencia, aplica el 1556, que permite, en este caso al arrendatario, resolver el contrato con indemnización de daños y perjuicios. Los daños son el valor de la pérdida sufrida más la ganancia dejada de obtener. En este caso el inquilino reclamaba las rentas pagadas al arrendador. Aplica también el artículo 1124, que es la cláusula resolutoria implícita de todo contrato.

Hay que tener en cuenta que la resolución contractual es una excepción. La norma es el cumplimiento y el mantenimiento del contrato en sus términos. Por ello, sólo cabe la resolución cuando el incumplimiento es esencial.

En este caso lo era, porque el arrendatario no podía llevar a cabo su negocio en el local que había alquilado.

@joseptermens