El contrato de opción de compra de inmuebles no está regulado en el Código Civil. Su artículo 1255 lo admite, pues permite pactar cualquier negocio a los contratantes. El artículo 14 del Reglamento Hipotecario considera «inscribible el contrato de opción de compra» si se dan las condiciones que estipula, pero no lo regula. Sin embargo, está perfectamente definido en la doctrina de los tribunales.
Si lo regula el Libro V del Código Civil catalán en sus artículos 568-8 a 568-12.
La opción de compra de un inmueble es un contrato por el que la parte concedente otorga a la otra, el optante, el derecho a comprar una finca concreta, durante un plazo cierto, por un precio y en unas determinadas condiciones.
Tampoco hay opción si no se establece un plazo para ejercer la opción (Tribunal Supremo, Sala Civil, sentencias de 2 de julio de 2008 y 14 de febrero de 2013). Eso sería dejar al concedente a merced del optante. El plazo es de caducidad: cuando se termina sin que se ejerza la opción el derecho del optante decae. Dentro del plazo de caducidad debe producirse no sólo la comunicación del optante, sino también la recepción de la comunicación por el concedente (Tribunal Supremo, 21 de diciembre de 2016). Por ello, es importante que en el contrato consten los domicilios para las notificaciones de ambas partes.
Las dos partes del contrato de opción de compra son:
1.- El concedente, optatario o promitente. Es el propietario de la finca, o una persona que actúa en su nombre. Se llama concedente porque concede la opción de comprar a la otra parte; promitente porque promete. Esta opción puede tener un precio: la prima, un elemento accesorio en el contrato que puede ser parte o no del precio de venta del inmueble y no equivale a unas arras.
2.- El optante es la persona a la que se concede el derecho de opción de compra sobre el inmueble, de forma que tiene la decisión exclusiva de decidir si se celebrará o no el contrato de compraventa. Si la opción es con prima, lo habitual es que se pacte su pérdida si no ejercita su derecho. Pero no tiene porque ser así; puede no perderla, o perder sólo una parte.
Requisitos para inscribir la opción de compra en el Registro de la Propiedad
La inscripción de un derecho de opción de compra en el Registro de la Propiedad protege al optante y al adquirente de buena fe del inmueble objeto del contrato.
Los requisitos de la inscripción de una opción de compra están en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario.
Son, además de que concurran las circunstancias necesarias para su inscripción:
- Que haya un convenio expreso de las partes para que se inscriba.
- Que conste el precio estipulado para la adquisición de la finca, y la prima si la hay.
- Debe constar un plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de 4 años. Esto no significa que el plazo de cualquier opción deba ser siempre inferior a 4 años; sólo que si el plazo es mayor de 4 años no se podrá inscribir.
Hay dos excepciones al plazo máximo de 4 años para inscribir el contrato:
- En el alquiler de inmueble con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél.
- Los contratos de opción de compra de inmuebles ubicados en Cataluña, cuya duración máxima es de 10 años – como se explica más abajo – pueden inscribirse si su plazo para ejercer la acción es mayor de 4 años. Lo estableció así la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (D.G.R.N.), de 14 de febrero de 2103, que, al respecto, dijo : «No cabe la posibilidad de que el registrador de manera unilateral inscriba por menor plazo porque estaría alterando el contenido del pacto si así lo hiciera y no contare con el consentimiento de los interesados.«
La ley catalana del contrato de opción de compra de inmuebles
Cataluña tiene su propia regulación del contrato de opción de compra de inmuebles. Esta regulación, como gran parte de cualquier Derecho Civil, es de carácter dispositivo. Se puede pactar otra cosa (dentro de un orden) y también aplicar otra ley. Si no hay un sometimiento expreso a una u otra ley, el contrato de opción de compra de inmuebles sitos en Cataluña se regirá por el Código Civil catalán en aquello que las partes no hayan estipulado en el mismo (artículo 10.5 del Código Civil).
Lo más destacado de lo dispuesto en el Código Civil de Catalunya para la opción de compra es lo siguiente:
1.- La prima pactada se imputa sólo al precio de adquisición si así se ha estipulado expresamente. Es decir: la prima es el precio por tener la opción de comprar el inmueble. El precio de la compraventa no ha de ser necesariamente en dinero. Por ejemplo, se puede pagar con la transmisión al promitente de otros inmuebles.
2.- El plazo máximo de la opción es de 10 años. El plazo es prorrogable, aunque cada prórroga no puede durar más de 10 años.
3- Como cualquier derecho patrimonial, el del optante es transmisible a terceros. El concedente también puede vender la finca sin consentimiento del optante, aunque hay que distinguir entre los contratos inscritos en el Registro de la Propiedad y las opciones no inscritas. Los adquirentes del inmueble se subrogan en las obligaciones de los concedentes.
4.- Sobre la finca.
1- Los gastos necesarios para su conservación corren a cargo de los concedentes, salvo pacto en contrario. Para ahorrar gastos en suministros consulta la web de tarifalo.
2.- Los propietarios están obligados a conservarla con la diligencia debida, y responden ante los optantes por el deterioro que sufra por culpa o dolo. El optante tiene la facultad de inspeccionarla para comprobar su estado de conservación.
3.- La finca puede perderse total o parcialmente. Cuando la pérdida es total y se produce por caso fortuito, fuerza mayor o por una tercera persona los optantes no pueden exigir la devolución de la prima satisfecha. Si la pérdida total se origina por culpa o dolo de los concedentes, estos deben devolver la prima pagada. En caso de pérdida parcial, el optante puede elegir entre no ejercer su derecho o ejercerlo sobre la parte subsistente pagando la contraprestación proporcional. Si la pérdida parcial se origina por culpa o dolo de los propietarios, estos deben indemnizar al optante por daños y perjuicios y pagarle la parte correspondiente de la prima.
5- El ejercicio del derecho de opción.
El concedente no siempre está muy dispuesto a facilitar la compra al optante. De lo contrario no tendría sentido que se legislara que este pueda ejercer unilateralmente su derecho de opción.
Hay cuatro requisitos para ello:
- El contrato debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Que se haya pactado así al constituir el derecho de opción.
- El optante debe tener la posesión del inmueble, o debe poder adquirirla instrumentalmente por medio de la formalización del ejercicio de la opción.
- Que se deposite el precio ante notario.
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Derecho del vendedor a quedarse con la cantidad abonada como prima por la opción como compensación por los daños y perjuicios producidos por la frustración de la posible compraventa
AP Madrid, Sec. 19.ª, 6-10-2022— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 23, 2022
