Contratos de compraventa de fincas urbanas se firman muchos cada día. Según el INE, en el mes de agosto de 2019 se firmaron 56.561 en Cataluña. En el mismo mes de 2020 (el año del coronavirus y su crisis) sobrepasamos los 40.000. Queda clara la importancia que tiene la compraventa de inmuebles en la vida económica y jurídica del país. Además, la compra de una vivienda es la mayor inversión de una familia, generalmente a través de un préstamo hipotecario, lo que añade una dimensión social al tráfico inmobiliario.
Sin embargo, la regulación legal de las transacciones inmobiliarias dista de ser exhaustiva. En el Código Civil sólo se regula la compraventa. El Codi catalán contiene normas sobre el contrato de compraventa y sobre el contrato de opción de compra. El resto de modalidades contractuales son atípicas.
Que sean atípicas no quiere decir que no existan. El artículo 1255 del Código Civil establece la libertad de pactos, condiciones y cláusulas siempre que no sean contrarias a la ley, la moral o el orden público, algo plenamente lógico en una economía de mercado. De aquí la existencia de diversos tipos de contratos que, a su vez, incluyen cláusulas diferentes. Y de aquí que se confundan unos contratos con otros a base de nombrarlos incorrectamente.
Uno de estos contratos es el de reserva de inmueble.
El contrato de reserva de inmueble
El contrato de reserva de inmueble es la paralización de la comercialización de una finca a favor de un posible comprador por un tiempo determinado. La paralización puede ser con precio o sin él, y este ser parte del precio del inmueble o no. Generalmente se entrega una cantidad pequeña, 1.000 o 1.500 €, por una retirada breve de la comercialización: 1 semana, 15 días. Los tribunales entienden que si la suma entregada es muy elevada el contrato ya no es de reserva, sino de promesa de compraventa o de compraventa.
Es muy frecuente en la práctica diaria de los profesionales de la intermediación inmobiliaria, que suele mezclar este contrato con el del encargo que le hace el cliente. Se usa también para paralizar el arriendo de una vivienda o local a un posible inquilino.
Más allá de la contraprestación por tener reservado el inmueble, no hay otro compromiso adicional entre las partes sobre la compraventa o el arriendo, aunque el precio futuro o la renta queden fijados en el documento. La única obligación de la propiedad es no vender o alquilar a un tercero. Aunque, dado que es un contrato atípico, hay sentencias que entienden la reserva como una primera fase de la compraventa posterior o como una opción de compra. Pero un contrato de reserva es sólo un derecho temporal que se concede al denominado reservante para decidir si comprará o alquilará una finca al vendedor o arrendador, llamado reservatorio.
Otra cosa es que se titule como contrato de reserva un contrato de compraventa con arras o que incluya una cláusula obligatoria de firma de contrato privado de compraventa como esta:
«Esta reserva estará en vigor hasta el día …………….., plazo en el que necesariamente ambas partes habrán de formalizar el correspondiente contrato privado de arras de la referida vivienda y conforme a las siguientes condiciones.»
Obligaciones de las partes
Las obligaciones de las partes las pueden acordar ellas mismas en el contrato. Por ejemplo, puede pagarse una cantidad por la reserva que, caso de no comprar o arrendar, el reservante perderá sólo en un 50%.
Más allá de los posibles acuerdos entre las partes, pueden darse estos tres casos.
1.- Desistimiento de las partes. Si el reservante comprador o arrendatario decide no llevar a cabo el alquiler, la compraventa o las arras, perderá el dinero entregado por la reserva en concepto de daños y perjuicios causados al reservatario, vendedor o arrendador, por no haber podido disponer de la finca durante el tiempo que ha durado la reserva. Si es este el que desiste de la venta o el alquiler devolverá el dinero al reservante.
2.- Incumplimiento de la obligación de reserva del inmueble. Como he dicho, el reservatorio tiene la obligación de paralizar la comercialización de su inmueble durante el plazo pactado. Si vende o alquila la finca a un tercero mientras dura la reserva, además de devolver el dinero al reservante, puede verse obligado a pagarle los daños y perjuicios ocasionados.
3.- Nadie hace nada. Si el comprador o arrendatario no se decide a ejercer su derecho y el reservatorio vendedor o arrendador tampoco hace nada, este podrá disponer de la finca libremente. Es problemático que el reservante tenga derecho a recuperar su dinero, porque lo que se paga es una paralización de la comercialización y esta se ha producido.
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