En éste artículo me refiero estrictamente a los contratos celebrados por tiempo indefinido con posterioridad al 9 de mayo de 1985. Los celebrados con anterioridad estaban sujetos al régimen de prórroga forzosa.
Desde 1920 los contratos de alquiler de vivienda y de local de negocio estaban sometidos al régimen de prórroga forzosa o legal. Llegada la fecha de vencimiento del contrato éste se prorrogaba obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. El inquilino podía elegir cuando dejar la vivienda o el local.
El 9 de mayo de 1985 entró en vigor el Real decreto-ley 2/1985 (llamado Decreto Boyer) cuyo artículo 9 establecía que los contratos de alquiler que se celebraran a partir de la fecha mencionada tendrían la duración que libremente estipularan las partes contratantes, sin que les fuera aplicable ya el régimen de prórroga forzosa salvo que así lo pactaran.
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Por una arraigada costumbre de 65 años muchos contratos de alquiler firmados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 tenían pactada (y todavía tienen, pues hay muchos en vigor) una duración «indefinida».
La jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencia de la Sala de lo Civil, núm. 204/2013, de 20 de marzo) considera, con el valor de doctrina jurisprudencial, que
- «el alcance que debe darse a la expresión «tiempo indefinido» consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del Real decreto-ley 2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 , por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato».
El artículo 1543 del Código civil establece que en el arrendamiento de cosas una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso pacífico de la cosa por tiempo determinado. La cesión por un tiempo determinado está en la esencia de un alquiler, aunque durante 65 años hagamos vivido un arrendamiento de fincas urbanas «indefinido».
Si un contrato de alquiler de vivienda habitual se pacta por un tiempo indefinido o indeterminado el acuerdo es válido, pero la cláusula se sustituye por una relación de un año sin perjuicio del derecho de prórroga del arrendatario hasta un máximo de tres años.
