En este artículo expuse que hay varias leyes de arrendamiento de vivienda vigentes.
Al contrato de alquiler de vivienda habitual se le aplica el texto de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que estuviera vigente en el momento de la firma.
El artículo que publiqué acababa con la última reforma de la LAU que se había producido en el momento de su aparición en este blog, que es la redacción dada por el Real Decreto 7/2019, que se aplica a los alquileres de vivienda firmados después del 6 de marzo de 2019, y antes del 26 de mayo de 2023.
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, modificó una serie de artículos de la LAU. Concretamente los relativos a la prórroga del artículo 10, y el artículo 20: los gastos de IBI, comunidad de propietarios y tributos que el arrendador puede hacer pagar al inquilino. De momento, es la última modificación.
También reformó la manera de fijar la renta inicial del contrato – apartados 6 y 7 del artículo 17 – y estableció la previsión de un nuevo índice para incrementar la renta, que ha devenido en el IRAV, que expongo en este post, y que se aplica a todos los contratos con independencia de si las viviendas están o no en zonas tensionadas. Todas estas normas se aplican a los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023.
La renta inicial en los contratos de alquiler de vivienda firmados después del 26 de mayo de 2023. Municipios declarados tensionados y el resto
La gran novedad de la reforma de la LAU operada por la Ley 12/2023, en lo que a la renta inicial del arriendo se refiere, es que depende de la voluntad de los gobiernos de las Comunidades Autónomas, que son los competentes para establecer zonas residenciales tensionadas.
Así que tenemos dos maneras de fijar la renta inicial de un alquiler de vivienda.
En las zonas tensionadas el precio del arrendamiento de la vivienda no puede exceder la última renta del contrato vigente una vez aplicada la cláusula de actualización de la renta del contrato anterior, aunque puede aumentarse un máximo de un 10% en determinados casos. En caso de ser el casero gran tenedor (en Catalunya implica tener 5 o más viviendas en zonas tensionadas), la renta inicial del contrato no puede ser superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índice de precios de referencia.
Municipios sin restricciones. En el resto de municipios españoles la renta inicial del contrato es libre, es la que acuerden las partes. No tiene ninguna limitación.
Los gastos y tributos que puede pagar el inquilino
En todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual posteriores al 26 de mayo de 2023, se puede pactar en el contrato que el arrendatario pague:
✅ Los gastos comunes ordinarios de la comunidad de propietarios.
✅ El IBI que grava la propiedad de la vivienda.
Sin embargo, hay una condición: que el importe anual de dichos gastos conste en el contrato, como dice el artículo 20 LAU, algo que ya aplicaban los tribunales antes de la reforma operada por el R.D.L. 7/2019.
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La prórroga extraordinaria en contratos de alquiler
El apartado 3 del artículo 10 LAU prevé una prórroga extraordinaria del contrato locativo de 3 años para aquellos inmuebles situados en zonas de mercado residencial tensionado. Es decir, en Errentería y los municipios catalanes declarados zonas tensionadas.
La prórroga extraordinaria puede pedirla el arrendatario. Es obligatoria para el arrendador, una vez ha finalizado el período mínimo de duración del contrato (5 o 7 años de prórroga obligatoria), o la prórroga tácita del artículo 10.
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