La Ley de Arrendamientos Urbanos es un norma de derecho especial, una excepción a las normas de derecho común del Código Civil sobre el arrendamiento de cosas – entre ellas los inmuebles. Su razón de ser es garantizar unos mínimos derechos a los inquilinos de viviendas, a los que arriendan una edificación habitable para que sea su residencia y domicilio.
Pero no todo el alquiler de vivienda habitual se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. El artículo 5 excluye de su regulación algunos alquileres:
1.- El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten. Son las viviendas vinculadas a una relación laboral. Estos alquileres ya estaban excluidos de la regulación del del Decreto 4104/1964, la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964 (el alquiler de renta antigua).
2.- Las viviendas militares.
3.- El alquiler de una finca con casa-habitación, cuando el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio sea la finalidad primordial del arrendamiento. Si el aprovechamiento económico de la finca es sólo una actividad que puede llevar a cabo el arrendatario, el alquiler de la casa se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos. También estaban fuera de la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
4.- Los pisos pertenecientes a universidades para uso de alumnos y profesores.
5.- Los pisos de uso turístico. Antes de que existiera una regulación específica para las viviendas turísticas y de que la Ley 4/2013 – que dio una nueva redacción a la Ley de Arrendamientos Urbanos – los excluyera de su ámbito, la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencia 10-10-1989) ya los consideraba un alquiler sometido al Código Civil. Lo explica la sentencia de la Audiencia de Madrid de 18-12-1990: «el contrato de alojamiento turístico es un contrato atípico – es decir, no regulado expresamente -, en el que se combina un alquiler de vivienda y un arrendamiento de servicios, perdiendo independencia los elementos combinados, fundiéndose en una prestación enteriza a cambio de precio. Es esta autonomía, como sustantividad jurídica, lo que permite excluir el contrato de la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos».
Viviendas por relación laboral
La cesión de viviendas como parte de la contraprestación – sueldo en especie – , de una relación laboral, por razón del cargo que desempeña o del servicio que presta el empleado, está excluida del régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Tribunal Supremo, 18-3-1992). Es el caso de los alquileres de pisos para policías y para la Guardia Civil. Algunos cuerpos de altos funcionarios – como los jueces -, disfrutaban en el pasado de una vivienda del Estado.
Cuando el alquiler no está vinculado a la relación laboral es un arriendo de vivienda de la LAU. Estará sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos el alquiler de una vivienda que no se extingue al finalizar la relación laboral y cuya renta paga el trabajador (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 4ª, 25-2-2004). También la vivienda que se cede a un trabajador de RENFE por razones humanitarias y no por su servicio en la empresa (RENFE alquilaba viviendas para sus empleados hasta 1991).
Hasta no hace tanto tiempo los (casi desaparecidos) porteros de fincas urbanas tenían una vivienda en el edificio en el que servían, no sólo como parte de su salario, sino también para estar al servicio de los vecinos permanentemente. También se les podía alquilar un piso en otro edificio. Si la comunidad de propietarios alquila una vivienda para cedérsela al conserje de la finca el contrato estará excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La Audiencia de Murcia, Sec 5ª, 13-5-2003, lo explica diciendo que la comunidad arrendataria no atiende sus necesidades de vivienda, sino otras de tipo económico cuyo objetivo está muy lejos del espíritu protector que la Ley de Arrendamientos Urbanos otorga a los arrendamientos cuyo objeto es el alquiler de una finca para ser vivienda habitual.
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Además de los arrendamientos excluidos del régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos en el artículo 5, hay otros arriendos de vivienda que se rigen por la normas del arrendamiento de bienes inmuebles del Código Civil.
Son:
Las casas de huéspedes y el alquiler de pisos por habitaciones
Las casas de huéspedes en pisos eran muy frecuentes en las épocas de escasez de viviendas del pasado siglo XX. Las circunstancias llevaron a contemplar en los artículos 4.1. y 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 – vigentes para alquileres anteriores a 1995 -, la posibilidad de que el inquilino desarrollara en el piso una actividad de hospedaje. Hay hospedaje cuando, además de la cesión de todo o parte del uso de la vivienda se prestan servicios de limpieza, comida y otros con móvil mercantil. No siempre es fácil distinguir entre subarriendo y hospedaje.
Hoy día hay un retorno de actividades muy parecidas al hospedaje. Es el alquiler de pisos por habitaciones motivado por el imposible precio del alquiler. Hay una corriente jurisprudencial que equipara ambas figuras, basándose en que el alquiler de habitaciones en viviendas por un arrendador no es un contrato de alquiler de vivienda habitual, sino que se rige por el Código Civil. En este sentido, las sentencias de la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 10-7-2007 y 13-12-2016, y de la Sección 12ª de 24-5-2006.
Aunque la postura de la Audiencia de Madrid es la mayoritaria en la jurisprudencia menor, hay sentencias que consideran el alquiler de pisos por habitaciones a distintos inquilinos un arrendamiento de vivienda habitual de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La Audiencia de Zaragoza, Sec 5ª, 26-10-2006, considera el alquiler de habitación sometido a la LAU, porque la legislación especial se refiere al alquiler de vivienda habitual – al destino que va a dar el inquilino a la casa -, pero no dice nada sobre si el objeto del arriendo debe ser una vivienda íntegra o parte de ella, pues sólo exige que sea una edificación habitable. La Ley de Arrendamientos Urbanos ni siquiera exige la cédula de habitabilidad.
