¿Qué hacer cuando el copropietario de una vivienda alquilada no comparte la renta con los demás comuneros?

En un despacho de abogados que se ocupa exclusivamente de temas inmobiliarios vemos con mucha frecuencia los problemas que comporta la copropiedad de una finca urbana. Si pincháis aquí podréis leer un artículo al respecto.

Uno de los problemas habituales es que alguno de los copropietarios alquila la finca y cobra el alquiler sin pagar nada a los demás comuneros. Y no es sólo que no les pague nada, es que arrienda la vivienda o el local sin informar a los demás.

¿Qué pueden hacer estos comuneros?

Según la ley ningún copropietario puede disponer del bien impidiendo a los demás usarlo. Por usarlo debe entenderse también obtener sus frutos. La renta de un alquiler también es un fruto, un fruto civil.

• El artículo 394 del Código Civil dice: «Cada partícipe puede servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.»
• El artículo 552-6.1 del Código catalán dice: «Cada cotitular puede hacer uso del objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y económica y de modo que no perjudique a los intereses de la comunidad ni al de los demás cotitulares, a los cuales no puede impedir que hagan uso del mismo«

Los comuneros perjudicados, en ejercicio de su derecho, tienen 2 opciones:

• Acordar con el que actúa como arrendador cobrar una parte de la renta. La opción más lógica y, a la vez, la más complicada.
• Pedir una indemnización por daños y perjuicios. Hay que tener en cuenta que el contrato de alquiler es válido aunque sólo lo firme un propietario de la finca. No es posible desahuciar al inquilino porque los demás comuneros no estén de acuerdo con el arriendo.

Esta última vía está expresamente reconocida en múltiples sentencias judiciales. La más reciente de la que tengo noticia es la de la Audiencia de Pontevedra, Sección 1ª, 51/2016, de 29 de enero. Hay una sentencia muy parecida, la de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Sevilla, 111/2015, de 13 de marzo.

La justificación es:

• Que el enriquecimiento del cotitular es injusto: se enriquece a costa del patrimonio de los demás comuneros.
• El artículo 1902 del Código Civil: causa un daño al resto de titulares que debe resarcir (responsabilidad extracontractual).

Requisitos para la indemnización

Son requisitos para pedir la indemnización:

• La oposición al alquiler de la finca o la petición de pago de los demás copropietarios. Hecha la oposición o la petición el uso es ilegítimo. El uso de la finca por el copropietario, no el contrato locativo.
• El cálculo de la indemnización.

La indemnización se calcula, cuando el uso lo realiza un comunero sin que los demás puedan usar la finca, fijando, mediante un dictamen pericial, la renta de la vivienda si estuviera alquilada. Esta renta se multiplica por los meses que ha durado la indebida ocupación – contada desde la oposición. El resultado se divide por el número de copropietarios de la vivienda. El comunero usurpador debe abonar lo que correspondería de esa renta al resto de titulares, según su porcentaje de propiedad.

En el caso del alquiler de la finca el copropietario arrendador deberá entregar el porcentaje de renta cobrada según la participación en la comunidad de los otros cotitulares desde que consta la oposición al alquiler.