En un edificio en régimen de propiedad horizontal viven y conviven propietarios (copropietarios o comuneros) y arrendatarios e inquilinos de los elementos privativos (viviendas y locales).
Las leyes que rigen la propiedad horizontal (la Ley de propiedad horizontal y la normativa aplicable en Catalunya, contenida en el Codi civil ) no mencionan a los arrendatarios.
La Ley de arrendamientos urbanos regula la relación entre el inquilino y el arrendador/propietario/casero, pero no involucra en dicha relación al resto de propietarios del inmueble.
Ello no es así por casualidad o descuido. La propiedad horizontal es una institución para propietarios de elementos privativos. La relación entre el propietario casero y el arrendatario es ajena a la comunidad.
Los inquilinos en la comunidad de propietarios
El artículo 553-37.2 de la normativa catalana establece que “Los propietarios, en los casos de arrendamiento o de cualquier otra transmisión del goce del elemento privativo, son responsables ante la comunidad y ante terceras personas de las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal.”
Ello no exime al arrendatario del cumplimiento de las normas elementales de convivencia vecinal y de las que establezca la comunidad en el título constitutivo, los estatutos y las normas de régimen interior.
¿Qué ocurre cuando el arrendatario no cumple con dichas normas?
Si el inquilino es un indeseable la comunidad puede actuar según dispone el artículo 553.40.2 del Código Civil catalán. El president@ de la comunidad requerirá en forma fehaciente a quien corresponda el cumplimiento de las mínimas normas de convivencia.
Si la persona requerida persiste en su actividad, la junta puede interponer contra los propietarios y ocupantes del elemento privativo la acción de cesación (judicial).
Además, el artículo 553.40.3 dice que si las actividades prohibidas continúan, la comunidad puede instar judicialmente la privación del uso y goce del elemento privativo por su propietario por un máximo de dos años. Esta acción puede llevar a la extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo. Se incluyen: usufructuarios, precaristas y titulares de un derecho real de uso o habitación.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4.ª, 533/2013, de 13 de noviembre, resuelve el litigio entre los copropietarios de un edificio y unos inquilinos cuyo comportamiento era “poco ejemplar”. La comunidad pretendía rescindir el contrato de alquiler del arrendatario.
El tribunal falla que los copropietarios no están legitimados para pedir la resolución de un contrato de alquiler del que no son parte, como he dicho, La comunidad es totalmente ajena a debía haber dirigido su acción también contra el copropietario que tenía su elemento privativo alquilado.
Según el artículo 27.2.e) de la Ley de arrendamientos urbanos el arrendador puede rescindir el contrato de alquiler cuando en el inmueble arrendado tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
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