¿Qué derechos tienen usufructuarios y nudos propietarios sobre un inmueble?
Los derechos reales son derechos sobre las cosas. Es bastante común que en un inmueble coincidan distintos derechos reales, que pueden ser varios propietarios.
En un crédito hipotecario hay una o varias personas que tienen el derecho de propiedad sobre una finca, y una entidad financiera que tiene un derecho real de garantía sobre la misma finca, que es un crédito preferente.
Otro supuesto habitual es que en un inmueble haya usufructuarios y nudos propietarios. La propiedad es el derecho a usar el inmueble de forma plena, salvo las limitaciones establecidas legalmente. La nuda propiedad es el derecho real de propiedad desprovisto de sus atributos, que pasan a ser titularidad del usufructuario, que puede usar el bien ajeno según dispone el art. 561-2 CCCat.
Cuando concurren dos o más derechos reales en un inmueble hay que plantearse quién tiene legitimación activa procesal para defender sus derechos, quién puede acudir a los tribunales, y en qué casos.
La legitimación activa de usufructuarios y nudos propietarios en arrendamientos de inmuebles
El usufructuario es el legitimado para firmar un contrato de alquiler.
¿Qué acciones puede ejercer el usufructuario?
En consecuencia, el usufructuario está legitimado para ejercer:
- Las acciones de desahucio por impago y reclamación de rentas contra los inquilinos (Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, 16-6-2022).
- La acción de reclamación de rentas y cantidades asimiladas debidas contra los arrendatarios.
- La acción de desahucio por expiración del plazo contractual (AP Barcelona, Sección 4ª, 19-2-2019).
¿Puede el nudo propietario actuar frente a arrendatarios?
Estas acciones no las puede llevar a cabo el nudo propietario, salvo que aparezca como arrendador en el contrato (Audiencia de Baleares, Sección 4ª, 3-6-2020). Aunque hay discrepancias entre los tribunales de apelación en este sentido. La Audiencia de Girona, Sección 2ª, 28-2-2018, no admitió la legitimación activa de un nudo copropietario que aparecía en el contrato de alquiler como arrendador para instar una resolución contractual.
¿Quién puede actuar contra un ocupante ilegal (precario)?
El usufructuario es el legitimado activamente para instar una acción de desahucio por precario contra el ilegítimo poseedor de la finca (Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 20-1-2014).
Generalmente, se ha negado legitimación activa al nudo propietario para desahuciar a precaristas, a personas que ocupan una finca sin título jurídico para ello (sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, 30-6-2017, y de la de La Rioja, Sección 1ª, 22-6-2017). Sin embargo, la sentencia de la Audiencia de Barcelona, Sección 13ª, de 22-2-2018, la admitió cuando no constaba la oposición de la usufructuaria a la acción procesal.
Las sentencias judiciales se basan en la prueba que los abogados presentamos con la demanda, y en el acto del juicio. Consulta con un experto en litigios sobre Derecho Inmobiliario. Contactar ahora.
La legitimación activa de usufructuarios y nudos propietarios en comunidades de propietarios
El usufructuario no forma parte de la comunidad de propietarios. Por consiguiente, no puede acudir a las juntas ni impugnar los acuerdos que se adopten.
¿Puede el usufructuario impugnar acuerdos comunitarios?
Sin embargo:
- La Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16ª, sentencia de 5-6-2018, admite la legitimación del usufructuario para impugnar acuerdos comunitarios si actua de acuerdo con el nudo propietario (que sí forma parte de la comunidad de propietarios).
- Por su parte, la sentencia de la Audiencia de Granada, Sección 4ª, 15-7-2016, admitió la legitimación activa procesal del usufructuario de un local comercial para impugnar un acuerdo comunitario que afectaba al uso de una terraza por dicho local.
- El usufructuario del local está legitimado para entablar acciones contra la comunidad de propietarios que le impide el uso del local conforme a la actividad que quiere desarrollar en el (AP Alicante, Elche, Sección 9ª, 21-5-2021).
Reclamaciones por daños a la propiedad
En cuanto a la reclamación por daños de los cuales es responsable la comunidad de propietarios, encontramos sentencias contradictorias:
- La Audiencia de Málaga, Sección 4ª, 25-7-2018, y la de A Coruña, Sección 5ª, 20-3-2017, admitieron la legitimación del usufructuario para demandar a la comunidad por responsabilidad extracontractual y daños por filtraciones, al ser el perjudicado, aunque quien sufría menoscabo patrimonial era el nudo propietario.
- En cambio, la Audiencia de Vizcaya, Sección 5ª, 21-11-2019, no admitió la legitimación del usufructuario por daños ocasionados por filtraciones desde una terraza (elemento común) por ser el nudo propietario el afectado en su patrimonio.
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