En octubre de 2021 el Gobierno ha aprobado el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda. Comportará, si las Cortes la aprueban, una nueva modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y una limitación de la renta que se puede cobrar por el alquiler de una vivienda, como la vigente en Cataluña desde septiembre de 2020.
Así que me ha parecido que podría ser interesante ofrecer una perspectiva histórica sobre la regulación del alquiler de vivienda en España.
Mucha gente cree que fue el dictador Franco quien estableció la prórroga forzosa y la limitación de la renta del alquiler de vivienda. No es cierto.
El alquiler de vivienda se regulaba única y exclusivamente en el Código Civil, con 3 articulos específicos: 1580, 1581 y 1582.
El artículo 1581 establecía la duración del alquiler. (Este artículo sólo se usa hoy para establecer la duración de la tácita reconducción). Si no se fijaba plazo para el arrendamiento, plazo que era libre, el arriendo se entendía hecho por un año si la renta – que también era libre – era anual, por meses si era mensual e incluso por días si la renta se fijaba diariamente. Ello comportaba dos cosas: inestabilidad de los inquilinos y rentas crecientes.
Hasta que el 21 de junio de 1920 se publica el Decreto conocido por el nombre del ministro que lo elaboró: Gabino Bugallal.
Este Decreto hay que situarlo en una época de conquistas sociales. La jornada laboral de 8 horas se estableció en un Decreto de 1919. El primer sistema de jubilación obligatoria fue el Retiro Obrero, creado en marzo de 1919.
Gabino Bugallal era miembro del Partido Conservador y monárquico convencido, como el Gobierno del que era parte como ministro de Gracia y Justicia. No había ningún espíritu revolucionario en su Decreto.
Las causas que dieron origen al Decreto Bugallal
Los motivos que llevaron a que se dictase el Decreto estan en la Exposición de Motivos. En ella podemos leer lo siguiente:
«».. la escasez de habitaciones viene colocando al inquilino en situación de verdadera angustia, de la que algún propietario ha podido prevalerse para aumentar de un modo exorbitante el precio de los arriendos.» Las viviendas ya eran activos escasos.
«….la necesidad de resolver este problema que entraña un gran interés público, ha sido apreciado en toda su importancia por el Gobierno, que se considera con el deber de aplicar rápidas soluciones al conflicto creado, estableciendo aquellas normas extraordinarias que el orden jurídico y la salud pública reclaman.»
«Cuanto a la prórroga (forzosa) …… las viviendas, puesto que, siendo éstas condición esencial de la vida, la moral y los grandes principios de derecho impedirían compeler al inquilino cuyo contrato venció (…) a abandonar su albergue, siendo notoria la imposibilidad de hallar otro nuevo, por la escasez que ha producido la intervención de factores imprevistos en la vida de las poblaciones de gran número de habitantes». Estos factores imprevistos eran la emigración del campo a la ciudad.
Respecto a la escasez de viviendas: «No cree el ministro que suscribe que con estas normas alcance total remedio el mal que trata de evitarse, puesto que su origen se halla en la escasez de las viviendas, y solo fomentando su construcción por los grandes medios de la iniciativa particular del capital y por los auxilios menos eficaces del Estado y de las colectividades oficiales podría atenderse a una resolución más completa del complejo problema.» Seguimos igual 100 años después.
La regulación del alquiler de vivienda en el Decreto Bugallal
El artículo 1 dice que los contratos vigentes de arrendamiento de fincas urbanas de las capitales de provincia de más de 20.000 habitantes y poblaciones de más de 20.000 habitantes se prorrogaban obligatoriamente para los propietarios, sin alteración en la cuantía del alquiler.
El contrato duraba toda la vida del inquilino y la de los individuos de su familia que con él habitaran. Había causas de excepción de la pórroga forzosa, como la necesidad de la vivienda por el propietario o para que la habitaran sus ascendientes o descendientes. También se podía desahuciar al inquilino por impago de la renta
La renta no podía aumentarse. Si el alquiler no se había aumentado desde el 31-12-1914, o si el aumento se juzgaba susceptible de elevación, podían revisarse las rentas a instancia del propietario. Los arriendos que no excediesen de 1.500 pesetas (9 euros de 2002) anuales el 31-12-1914, podían elevar la renta hasta un 10%. Desde 1.500 a 3.000 pesetas, sólo podían elevarse hasta un 15%. De 3.001 pesetas en adelante, un 20%.
La renta también podía incrementarse si se habían hecho obras de mejora en la vivienda, como ocurre en la legislación catalana vigente.
Además, los inquilinos que habitaren inmuebles alquilados por primera vez entre el 31-12-1914 y el 21-06-1920 podían pedir una rebaja de la renta por varias causas. Una de ellas era considerarse perjudicados por la renta pactada en su momento en función de la que se pagaba en 1914 en los edificios análogos del distrito en relación con los aumentos autorizados antedichos. Ya se hablaba de mercados tensos.
El importe de las fianzas no podía exceder de un mes si el pago era por mensualidades, de un trimestre si se pagaba trimestralmente, y así sucesivamente.
La evolución de la legislación
Este sistema, con variaciones, pasó a diversos textos legales, que acabaron refundidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. A partir de la LAU 1964, la renta pudo aumentarse con el IPC. La prórroga forzosa, entendida como duración vitalicia obligatoria del alquiler, dejó de ser obligatorria con el Decreto Boyer de 1985. Desapareció definitavemente en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
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