La falta de constitución y funcionamiento formal (juntas de propietarios, elección de cargos) del régimen de la propiedad horizontal no es obstáculo para su existencia ni, por consiguiente, para la de la comunidad de propietarios.
El artículo 5 de la Ley de propiedad horizontal establece los requisitos para que exista una comunidad de propietarios.
El artículo 2.b) dice que dicha ley se aplicará también a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán por las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
El Tribunal Supremo dice
La sentencia del Tribunal Supremo de 1 de febrero de 2007 dice lo siguiente:
La Propiedad Horizontal constituye una figura jurídica en la que, junto a una propiedad exclusiva sobre un espacio concreto (viviendas, locales, plazas de garaje) coexiste una copropiedad obligada, necesaria e indivisible sobre los elementos comunes.
Que la ley reguladora pretende configurar esta forma de propiedad mediante reglas para conseguir una pacífica coexistencia entre copropietarios, dado que las relaciones de vecindad son susceptibles de conflicto por la interconexión existente por razón de la cosa. De esto hay, me temo, mucha experiencia.
La Ley de Propiedad Horizontal persigue el encauzamiento de los derechos que corresponden a los copropietarios de un inmueble, dotándoles de una ordenación completa y eficaz, que comprende normas obligatorias: propiedad singular, título, cuota, estructura o seguridad del edificio, obligaciones y derechos, y dispositivas.
La Propiedad Horizontal surgirá automática y necesariamente siempre que se de una pluralidad de propietarios en un edificio. El origen de la pluralidad puede estar en la adquisición por los modos establecidos en la legislación civil de alguno de los pisos o locales del inmueble, o en la adjudicación de pisos o locales en la división de un edificio entre comuneros.
El Título Constitutivo no es un elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la comunidad, como tampoco lo es su inscripción en el Registro de la Propiedad, carente de efectos constitutivos.
La sentencia del Tribunal Supremo de 19 de Febrero de 1971 ya admitía la posibilidad de las propiedades horizontales de hecho: aquellas comunidades en los que no había título constitutivo.
Por otra parte, la resolución 1991/4656, de 18 de junio, de la Dirección General de Registros y del Notariado decía: “Un régimen de Propiedad Horizontal existe desde que varios pisos o locales pasan a pertenecer a diferentes personas, aunque sus compras carezcan de forma solemne y aún cuando todavía no se haya formalizado e inscrito la constitución”.
¿Necesitas los servicios del abogado especialista en comunidades de propietarios?
Llama o envía un Whatsapp: 627 31 71 00
Escribe a info@abogadoarrendamientos.com
Si quieres una consulta por teléfono: 807 505 867 (precio: 1,21 €/min si me llamas desde un fijo; 1,57 € si usas el móvil; no hay coste de establecimiento de llamada).
