Si el arrendador muere hay que distinguir dos supuestos muy distintos.
El arrendador era propietario de la finca
El fallecimiento del arrendador propietario de la finca no extingue el contrato de alquiler. El alquiler continúa con sus herederos.
Si sólo hay un heredero bastara que acepte la herencia e inscriba la finca en el Registro de la Propiedad a su nombre.
Si hay varios herederos la cosa se complica. Deben aceptar la herencia y adjudicar la finca. No hay problema si se la queda uno de ellos. Si se la quedan dos o más herederos tendremos una situación de copropiedad que se regirá por las reglas de la comunidad de bienes del Código civil. En Catalunya, por las normas del Codi civil. Si hay herederos nudos propietarios y usufructuarios sólo éstos podrán arrendar la finca.
Si la herencia aún no ha sido aceptada por los llamados a ella la herencia yacente es la arrendadora de la finca.
El arrendador era usufructuario del inmueble
Si el casero era usufructuario hay que distinguir:
A) Contratos celebrados antes del 1 de enero de 1995, sujetos a la Ley de arrendamientos urbanos de 1964. Artículo 114.12: el contrato de alquiler no se extingue salvo que las condiciones del arrendamiento sean muy gravosas para la propiedad. Por ejemplo, se acabaría el alquiler si la renta fuera muy baja. La norma comprende el alquiler de vivienda habitual y el de local de negocio
B) Contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995. La regulación no es la misma para el arriendo de vivienda habitual que para el que no lo es.
1.- El contrato se extingue si es de vivienda. Artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que además del fallecimiento del usufructuario incluye el del superficiario y el de quien tuviere un análogo derecho real de goce, como los de uso y habitación.
2.- Si el contrato es de local de negocio la regulación no hay que buscarla en la Ley de Arrendamientos Urbanos sino en los artículos del Código civil 480 y 503. Para extinguir el arrendamiento el heredero debe remitir una comunicación al arrendatario en la que le comunique el fallecimiento y su deseo de extinguir la relación. Caso de no hacerlo, si sigue cobrando la renta o actúa de tal forma que pueda interpretarse que no quiere extinguir la relación, el arrendamiento continua con las mismas condiciones.
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