Dice el Diccionario Panhispánico del español jurídico que desistir es la «facultad de una de las partes de dejar sin efecto el contrato celebrado sin necesidad de justificar la decisión«. En un contrato de arras puede concederse a una o a las dos partes el derecho a desistir; son las arras penitenciales.
La Ley de Arrendamientos Urbanos faculta al inquilino de la vivienda a desistir pasados 6 meses desde el inicio del contrato de alquiler. Da igual que el contrato permita al arrendatario el desistimiento o no. O, como sucede en muchos contratos, que se diga que el plazo de obligado cumplimiento es de 1 año. El único plazo de cumplimiento obligatorio para el inquilino es de 6 meses. Esto es así porque el derecho del inquilino está configurado como irrenunciable (artículos 4.2 y 6 LAU). «Esta facultad de resolución (..) no puede ser excluida (…) por voluntad de las partes» (Audiencia de Madrid, Sección 25ª, sentencia 72/2017, y en el mismo sentido, Audiencia de Zaragoza, Sección 4ª, sentencia 378/2017).
El desistimiento del casero
La razón fundamental es que no suelen pactarse contratos locativos de vivienda con una duración superior a la mínima legal de 5 0 7 años, según el casero sea persona física o jurídica. Dentro del plazo mínimo legal de duración del arrendamiento de vivienda, la única posibilidad de que el casero recupere la finca es que la necesite para sí o sus descendientes, lo que es una causa. Pero no puede desistir.
Dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, Sección 2ª, 247/2011, de 8 de julio: «debe considerarse nula, y por lo tanto no puesta, la cláusula décima del contrato en tanto en cuanto modifica, en perjuicio del arrendatario, la regulación que respecto a la duración del contrato contiene la vigente legislación. En efecto, en dicha estipulación subyace la facultad de resolución unilateral a favor del arrendador siempre que medie preaviso de un mes, posibilidad ésta de carácter abusivo y en clara pugna con la legislación en materia arrendaticia».
¿Cuándo puede desistir el casero?
Es dudoso que el arrendador pueda incorporar al contrato una claúsula muy frecuente. Es la renuncia del inquilino a la prórroga legal tácita de 3 años del artículo 10 LAU. Lo explico en el artículo que se abre con este enlace. Esta cláusula, al negar la prórroga al inquilino, puede considerarse un desistimiento del arrendador.
Sin embargo, parece admisible que se haga una notificación al inquilino, siempre posterior – aunque sea un sólo día – a la fecha de entrada en vigor del contrato, en el que se le niegue la posibilidad de ocupar la vivienda durante los 3 años más de prórroga tácita. Parece que cuando se debatía la ley que originó la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el Decreto-Ley 7/2019, se planteó prever un plazo máximo para realizar dicha notificación, pero no se incorporó al texto legal. También puede considerarse una forma de desistimiento del casero.
El contrato de alquiler de una vivienda se puede pactar por un tiempo superior al mínimo legal. Incluso por muchos años, hasta 55, e incluso toda la vida del inquilino. No es frecuente, pero es legalmente posible. En este caso, sí es posible pactar que el arrendador podrá desistir, sin especificar causa alguna. También en el supuesto de un contrato firmado por una duración inferior a la mínima legal, o de duración igual a la mínima legal, siempre que se pacte que el desistimiento del casero no pueda producirse hasta que se cumpla dicha duración mínima.
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