Como estamos a principios de año para muchos personas, tanto inquilinos como propietarios, surge una pregunta clave: ¿subirá el precio del alquiler este año? Y, de ser así, ¿cuánto puede subir? Porque no podemos negar que nos encontramos en un momento en el que la renta de los alquileres de vivienda no cesa de aumentar de precio, sobre todo en Madrid y Barcelona – una tendencia que no se va a revertir.
En el presente artículo responderemos estas incógnitas.
La respuesta está en la Ley de Arrendamientos Urbanos
En el contrato de alquiler se debe establecer la renta inicial. Hay que tener muy en cuenta que la renta inicial se fija según las reglas del mercado. Lo dice el art. 17.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: La renta será la que libremente estipulen las partes. No hay más límite que lo que se pueda pagar. Es así desde el 1 de julio de 1964, fecha de entrada en vigor del art. 97 LAU 1964.
Importante: la renta sólo puede aumentarse una vez al año, concretamente en la fecha del «cumpleaños» del contrato. Los arrendamientos que se firmen en febrero de 2020 sólo podrán aumentar a partir de febrero de 2021.
En el contrato locativo consta también la duración del arriendo. Esto es fundamental porque cuando acabe habrá que firmar otro contrato y establecer el precio, que volverá a determinarse según acuerden las partes – o imponga el casero en la mayoría de los casos.
Y aquí es importante especificar que la duración de los arriendos también es libre. Hay una duración mínima, pero no máxima – al menos hasta cierto punto. La duración pactada inicialmente del alquiler determina la renta que pagará el inquilino y cobrará el propietario. De ahí que los caseros, en defensa de sus legítimos intereses, no pacten duraciones superiores a la mínima establecida legalmente.
¿Cómo puede aumentarse la renta del alquiler de vivienda?
En los alquileres de renta antigua, los firmados antes del 1 de enero de 1995, la renta sólo se puede incrementar – o disminuir – según el IPC (Índice de Precios al Consumo).
La renta también se actualizaba según el IPC en los contratos firmados entre el 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos), y el 6 de junio de 2013. El aumento por el IPC estaba limitado a la duración del contrato, que era de un mínimo de 5 años, más otros 3 si el arrendador quería. Es decir, el inquilino tenía garantizado 1 año de renta contractual inicial más 4 años de aumentos indexados a la inflación. Luego había que pactar otra renta.
La renta de los contratos firmados a partir de 6 de junio de 2013, fecha de entrada en vigor de la gran reforma de la LAU operada por la Ley 4/2013, también se incrementaba según el IPC. La duración mínima del contrato era de 3 años más 1 de prórroga. El arrendatario tenía garantizado 1 año de renta contractual inicial más 2 años de aumentos indexados a la inflación. La nueva renta a pagar llegaba antes.
La regla del aumento del precio de los arrendamientpos de vivienda según el IPC se rompió con la reforma de la Ley 2/2015, de 30 de marzo, vigente a partir del 1 de abril de 2015 para los contratos firmados después de esta fecha. Estos alquileres tenían la misma duración que los anteriores. Pero aquí era posible que casero e inquilino pactarán libremente cómo sería la subida anual del alquiler. Si no se establecía una forma de actualizar la renta no variaba. Lo explico en este artículo.
¿Cómo se calcula el precio del alquiler con la subida del IPC?
El IPC es un índice económico en el que se valoran los precios de un predeterminado conjunto de bienes y servicios que una cantidad de consumidores adquiere de manera regular, y la variación con respecto del precio de cada uno respecto de una muestra anterior.
Es muy sencilo calcular la nueva renta de un contrato de alquiler indexado al IPC. El Instituto Nacional de Estadística cuenta con una calculadora para este índice.
En caso de tener alguna duda con el contrato de arrendamiento o la subida de precios, sin importar si se es propietario o inquilino, lo mejor que se puede hacer es contactar con un abogado especialista en arrendamientos, que pueda asesorarle en todo lo que necesite.
