El artículo más leído de los casi 500 de este blog es este sobre la duración del contrato de alquiler de local de negocio. Señal que el tema interesa.
Cuestión compleja esta de los plazos de duración contractual cuando se trata de locales, o alquileres para uso distinto de vivienda. Aunque no lo parezca. Siempre será mejor que el contrato lo redacte un especialista. Evita problemas posteriores y no es caro. Es más barato que tener que discutir en los tribunales o negociar con el contrato ya redactado.
Cuestión compleja, digo, y más si se trata de los contratos de arrendamiento de local de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985, al Decreto Boyer. De ellos tratamos en este artículo.
Lo que quiso el legislador al aprobar las Disposiciones Transitorias de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (que no son nada claras) era terminar con estos contratos firmados antes del Decreto Boyer, darles un plazo máximo de duración. Algo que no hizo con los contratos de alquiler de vivienda, que terminan con el fallecimiento de los inquilinos o de las personas subrogadas a la muerte del arrendatario.
Hay que distinguir entre dos tipos de arrendatarios: aquellos que son persona jurídica y los que son persona física. Da igual quien sea el arrendador.
Arrendatarios que son persona jurídica
Muchos contratos firmados antes del 9 de mayo de 1995 por personas jurídicas finalizaron el 31 de diciembre de 2019.
Ello dependía de los siguientes factores:
- De si las actividades comerciales que desarrollaban estaban comprendidas en la división 6ª del IAE (Impuesto de Actividades Económicas). Aquellos que no desarrollaban actividades comerciales deben probar lo que pagaban de IAE (Tribunal Supremo, 8-6-2010, Audiencia de Barcelona, Sección 4ª, 30-4-2012).
- Si efectuaron un traspaso 10 años antes del 1 de enero de 1995.
- De la actualización de la renta.
Arrendatarios que son persona física
La regla general es que cuando los arrendatarios de los locales de negocio son personas físicas los contratos de alquiler se extinguen a la muerte o jubilación del mismo. Se sigue el principio de conservación de los contratos de alquiler, como en los arriendos de vivienda habitual. La invalidez no se asimila a la jubilación salvo que implique el cese total de la actividad (Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sección 4ª, 7-7-2003). La Audiencia de Cantabria, Sección 4ª, sentencia de 12-1-2001, equipara la invalidez permanente absoluta a la jubilación y resuelve el contrato.
Pero esta regla se refiere unicamente al arrendatario que lo era el 1 de enero de 1995. No a los posteriores.
Cuando el arrendatario es una persona física se acabaron el 31 de diciembre de 2019 los siguientes contratos:
1.- Aquellos en los que se hubiera subrogado un descendiente que actualizaron la renta de una vez o ya pagaban una superior a la actualizada.
2.- También aquellos en los que se hubiera subrogado un descendiente cuando hubiera tenido lugar un traspaso 10 años antes de la entrada en vigor de la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos (1 de enero de 1995).
Se extinguieron el 24 de noviembre de 2019 (fecha de aprobación de la Ley de Arrendamientos Urbanos) los siguientes contratos de alquiler de local de negocio:
1.- Los de aquellos arrendatarios que lo eran a causa de un traspaso realizado entre el 1 de enero de 1995 y el 24 de noviembre de 2004 que, a su vez, actualizaron la renta de una vez o pagaban ya una superior a la actualizada.
2.- Los de aquellos arrendatarios que lo eran a causa de un traspaso realizado entre el 1 de enero de 1995 y el 24 de noviembre de 2004, cuando hubiere habido un traspaso en un período de 10 años antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el 1 de enero de 1995.
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