En España nunca ha habido una política de construcción de vivienda de alquiler asequible, al contrario de lo ocurrido en muchos países de la UE. Tampoco había inversores interesados en construir inmuebles de pisos para arrendarlos (built to rent) porque hasta la Ley 29/94, de Arrendamientos Urbanos, que entró en vigor el 1 de enero de 1995, los contratos de alquiler duraban toda la vida del inquilino y la de su esposa viuda, y las rentas iniciales solo se incrementaban con el IPC. No había negocio.
Lo que sí había era construcción de viviendas para vender. Negocio seguro: se vendían todas, cada una con su hipoteca correspondiente.
Los jóvenes actuales no tienen los ingresos que podían obtener sus padres y abuelos (teniendo en cuenta el salario real, no el nominal) muchos de los cuales viven en pisos de propiedad. La mayoría no puede ni plantearse comprarse su vivienda. Las entidades financieras tampoco conceden hipotecas con la alegría de los años anteriores a la crisis de 2008.
Las rentas de los alquileres son libres desde 1995
La LAU de 1994 (ley del Gobierno PSOE de Felipe González), aunque solo permitía incrementar las rentas con el IPC, limitaba dicho aumento al período mínimo de duración del contrato: 5 años. La renovación del contrato implicaba una renta nueva, según el precio «de mercado». Es decir: la renta es libre. Como ahora. Salvo en algunas ciudades catalanas.
Consecuencia de esta liberalización (y de otros factores que no puedo tratar aquí) es que el porcentaje de ingresos necesario para pagar el alquiler es cada vez mayor. Si en 1995 la relación entre el precio de la vivienda y la renta disponible era de 4 a 1, en 2007 era de casi 8 a 1, y en 2017 de 7 a 1. Para alquilar 45 metros cuadrados en el Eixample de Barcelona era necesaria un 23% de la renta disponible en el año 2000; en 2017 ya había que destinar un 35% (datos del Banco de España citados en Puig, M, «Els salaris de la ira«, La Campana, 2021, pág. 178), porcentaje que ahora es superior. De ahí que se quiera limitar la renta de alguna forma.
Dicho de otra manera. El valor del activo inmobiliario, la rentabilidad del alquiler de pisos, ha aumentado, y sin necesidad de que los propietarios hayan hecho nada para mejorar sus viviendas. Lo que ocurre es hay mucha más demanda de pisos de alquiler que oferta. Porque no hay un parque alternativo de vivienda pública y por la imposibilidad financiera de los más jóvenes de comprar viviendas .
Así que el alquiler de vivienda ha ido ganando peso en el mercado inmobiliario. Aunque aún estamos lejos de Europa en porcentaje de vivienda alquilada sobre la de propiedad. La media europea de población viviendo de alquiler está en el 34%,, mientras que en España sólo es del 18%.
El mercado inmobiliario español no está dominado por los grandes tenedores de viviendas para alquilar
Un artículo publicado en las páginas 48 y 49 de la edición impresa del periódico La Vanguardia del día 11 de octubre de 2021, que cita como fuente la consultora Atlas Real Estate Analytics, dice que:
- El 4,2% del parque de viviendas en alquiler pertenece a 40 entidades financieras e institucionales. Son unos 115.000 pisos.
- Otro 10% del mercado está en manos de inversores medianos.
- El 85% restante, la inmensa mayoría, pertenece a pequeños propietarios que tienen menos de 10 inmuebles en propiedad, incluyendo garajes, trasteros y segundas residencias.
El primer propietario de viviendas es el fondo de inversión estadounidense Blackstone, un auténtico monstruo que gestiona varios cientos de miles de millones de dólares en todo el mundo. En España tiene unas 40.000 viviendas, repartidas en diversas sociedades, como Testa Residencial, Albirana y Fidere.
CaixaBank tiene unas 25.000 viviendas. La Sareb (el banco malo) tiene alquiladas 14.800 viviendas, algunas en alquiler social. Otros bancos tienen una cartera mucho menor. El Banc Sabadell tiene 441, Goldman Sachs 2.935, y la aseguradora Axa 3.219.
Otros inversores son Lazora (7.000 piso), Cevasa (2.000) y las Socimis Vivenio (uno de cuyos accionistas es el fondo de inversiones neerlandés APG), con 3.200 unidades, y Tempore (participada por el fondo de inversión texano TPG), con 2.565 pisos.
¿Quién construirá las viviendas futuras que se precisan?
Se calcula que para 2032, para ya mismo, harán falta 1,8 millones de nuevos pisos de alquiler en España. Nada menos. Y eso que el Gobierno del PP de José Mª Aznar facilitó la construcción de viviendas a tutiplén (que se edificaron).
Como las Administraciones Públicas no disponen de fondos para construir viviendas parece que habrá que ponérselo fácil a los inversores del built to rent, que construyen para cobrar un alquiler a fin de que sus accionistas obtengan un rendimiento económico. Algo que no parece que entiendan algunos grupos políticos, que han aprobado normas para que el 30% de los pisos construidos se dediquen a alquiler social. Me refiero al Ayuntamiento de Barcelona, aunque los proyectos legislativos del Gobierno podrían corregir este porcentaje.
El Govern de la Generalitat tampoco parece haber entendido que a los que pueden poner dinero para construir viviendas de alquiler hay que facilitarles las cosas. Por lo visto, los lobbies de los inquilinos son más influyentes que los del empresariado.
En el artículo 10 de la Llei 11/2020, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, se regula una de las excepciones a la aplicación del Índice de Referencia para limitar la renta del alquiler. Una ley que tiene los días contados en el Tribunal Constitucional.
Concretamente, se permite a los propietarios de viviendas de nueva edificación, o resultantes de un proceso de gran rehabilitación, durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado final de obra, cobrar la renta del arriendo del margen superior del índice de referencia (hay un índice medio, que es el que se aplica normalmente, uno inferior y otro superior). Pero no se podrá establecer esta renta si se han obtenido subvenciones públicas para ejecutar las obras, salvo pacto con la Administración competente.
El problema es conciliar los intereses de los inversores y el empresario inmobiliario con el derecho a la vivienda reconocido en el Constitución. Pero para ello hay que hacer política de verdad.
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