El juicio verbal de desahucio por impago es un proceso especial, casi sumario y muy rápido en el que el inquilino tiene poca defensa.
Que a un inquilino le desahucien por no pagar la renta parece una cosa clara. En la mayoría de los casos lo es.
Sin embargo en Derecho 2 +2 no siempre suman 4.
Los tribunales han dicho del desahucio por impago que no procede cuando se prueba que no ha existido una verdadera voluntad de infringir el contrato (Audiencia de Córdoba, 3-7-2002). No se puede desahuciar cuando el impago es por desacuerdos entre las partes sobre la renta a pagar: por aumentos, por repercusión de obras, etc. Tampoco cabe el desahucio cuando el arrendador no quiere cobrar la renta.
Por otro lado, pese a que el artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador rescindir el contrato por falta de pago de la renta y de las demás cantidades asimiladas, esta causa de resolución no deja de ser un incumplimiento contractual del artículo 1124 del Código Civil. Por lo que debería someterse a sus reglas.
Dice la sentencia de la Audiencia de Las Palmas de 24-2-2001 que, «para que proceda la resolución del contrato de inquilinato por incumplimiento de la obligación del arrendatario de abonar la renta es menester, según la consolidada doctrina jurisprudencial que interpreta el art. 1124 CC, (…..), que se ponga de manifiesto una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento».
Otra sentencia de la misma Audiencia, de 18-5-2001, habla de una situación de contumaz morosidad del arrendatario. Vamos, que no paga sin razón justificable. Ya se entiende que basta con probar que el inquilino no ha pagado. No hay necesidad de probar una conducta rebelde contumaz. O, más bien, la contumacia en no pagar se presume si no se paga.
Las posibilidades de defensa del inquilino moroso son muy limitadas, pero…
Con lo dicho ya se ve que las posibilidades de defensa del inquilino son muy limitadas. A saber:
- Si el arrendador sólo le pide la entrega de la finca sólo puede oponer alegar y probar el pago.
- En caso de que, además, le pida las rentas debidas podrá oponer una compensación de créditos. Que el arrendador también le debe dinero.
Pero no todo está perdido para el inquilino. Por aplicación del artículo 1124 del Código Civil algunos tribunales admiten causas de justificación del impago que se pueden oponer a la demanda. Dice la sentencia de la Sección 12 de la Audiencia de Madrid, de 18-6-2014, que, para que la falta de pago de rentas no motive la resolución contractual será preciso que el arrendatario acredite que el arrendador ha incumplido sus obligaciones contractuales. No basta con un cumplimiento defectuoso de las mismas; es preciso que exista un incumplimiento esencial o grave, el cual se da cuando se frustran las legítimas aspiraciones de la otra parte contratante.
¿Cuál puede ser un incumplimiento grave del arrendador? Por ejemplo, que no haga nada por conservar la vivienda en estado de servir como tal.
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