Para empezar voy a dar un dato muy relevante. En el año 2007, según este estudio, un 7% de la población española vivía en una vivienda de alquiler. En 2018 el porcentaje de inquilinos ha subido hasta el 20%, un 22,2% según Eurostat. Puede considerarse una cifra alta, pero aún está lejos de la media europea, que está casi en el 31%. En Alemania, un país rico, el 50% de sus habitantes vive de alquiler.
La tendencia a alquilar más y comprar menos es visible en los escaparates de las inmobiliarias. En Barcelona, hace unos años, no había oferta de pisos en alquiler. Hoy hay tantos o más que en venta.
Hay que empezar la historia del alquiler por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, el Decreto 4104/1964, un texto refundido de normas anteriores, muy intervencionista y protectora del inquilino, que incluye la prórroga forzosa del alquiler de vivienda, ya existente desde 1920. La prórroga forzosa, o legal, implica que el arriendo dura toda la vida del inquilino y que a su muerte se subrogan la esposa y los hijos. Además, el arrendador sólo puede rescindir el contrato por las causas estrictamente establecidas en la ley y la renta sólo puede subir según el IPC.
Pese a la protección al inquilino el número de españoles que vivía de alquiler era muy bajo. Se consideraba que alquilar un piso era tirar el dinero. La compra de una vivienda ha sido la inversión más común de los españoles en los últimos 60 años. Comprar una casa era a la vez inversión y ahorro – la peseta perdía valor cada año -, gasto en vivienda y creación de patrimonio familiar.
Para que os hagáis una idea ahí va un ejemplo. Un piso en Barcelona comprado en 1977 por algo más de 2.000.000 de pesetas, unos 13.000 euros. En 2018, por los precios de viviendas similares en la zona, vale cerca de 500.000 €. ¡Una rentabilidad del 3.846 % en 40 años! Según Tinsa, sólo en 2017 el precio de la vivienda se revalorizó un 8,9% en Cataluña.
Obviamente la situación del propietario era distinta. Invertir para alquilar no era rentable. Sí lo era construir para vender. Y era lo que se hacía. La consecuencia fue que en España, como he dicho al empezar este post, el porcentaje de inquilinos sobre el total de la población era muy pequeño.
La primera reforma. El Decreto Boyer.
Miguel Boyer fue el primer ministro de economía de Felipe González. El Real Decreto-Ley 2/1985, sobre medidas de política económica, conocido por su nombre, eliminó la prórroga forzosa obligatoria. A partir de entonces los contratos de arrendamiento de vivienda tendrán la duración acordada por los contratantes.
El porqué de la medida se explica en la Exposición de Motivos. Se pretendía aumentar la oferta de vivienda de alquiler y reducir las rentas que, según dice, son elevadas porque el propietario, al contratar, tiene presente la eventual indemnización que debe pagar al arrendatario para que acepte la rescisión del contrato.
La reforma iba a tener efectos casi mágicos. Dice la Exposición de Motivos que el aumento de la oferta de vivienda en alquiler reducirá la presión al alza de las rentas. En consecuencia, permitirá satisfacer las necesidades de vivienda a los jóvenes que tienen dificultades para adquirir una.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994
El ministro era consciente de la limitación de la reforma, que no produjo los efectos esperados. La oferta de alquileres apenas aumentó. La propia Exposición de Motivos del Decreto Boyer decía que la complejidad de la materia y su trascendencia social aconsejaban revisar la situación de los contratos en vigor a través de una ley ordinaria nueva.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 fue una revolución. Acabó con una norma muy proteccionista con el inquilino. El cambio más importante fue la eliminación de la prórroga forzosa vitalicia y la consiguiente limitación de la duración mínima del alquiler de vivienda a 5 años, prorrogables 3 más.
La Exposición de Motivos hace un diagnóstico de la aplicación del Decreto Boyer. Dice que
- Generó una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a contratos de corta duración, con el consiguiente incremento de las rentas.
- Coexistieron dos sistemas distintos. Los contratos posteriores al Decreto Boyer, con rentas elevadas y un alto grado de rotación ocupacional. Y, por otro lado, los contratos anteriores a 1985, con rentas ineconómicas para los propietarios. Esta es una de las razones de la falta de conservación de los edificios.
- Las disfunciones que esta situación generó en el mercado convirtieron el arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la compra.
La nueva ley buscaba potenciar el mercado del alquiler de forma que se garantizara el mandato constitucional que reconoce el derecho de todos a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. De más está decir que fracasó. No cambió nada.
La reforma de la Ley 4/2013
De los fracasos parece que no se aprende. Se promulgó la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que creó dos LAU: la que se aplica a los contratos anteriores al 6 de junio de 2013 y el texto que se aplica a los posteriores a dicha fecha.
La Exposición de Motivos repite que hay poco alquiler de pisos y muchas viviendas vacías. Dice que el alquiler no es una alternativa eficaz a la propiedad, y que la oferta de viviendas es insuficiente y no competitiva por sus elevadas rentas. ¿La solución? Flexibilizar aún más el mercado del alquiler sometiéndolo al libre mercado inmobiliario para encontrar un equilibrio entre la demanda de vivienda de alquiler y las garantías requeridas por arrendadores y propietarios. ¿Cómo? Fundamentalmente reduciendo el plazo mínimo del alquiler a 3 años, más otro de prórroga.
Se aplican las mismas recetas para intentar conseguir lo que las otras no lograron.
Y sin embargo ha aumentado mucho el alquiler de vivienda. ¿Por qué? Pues porque el precio de compra de pisos es imposible para los jóvenes, que son los que alquilan. Porque los bancos son mucho más cautos para conceder hipotecas que antes de la crisis. Y por la precariedad laboral.
Ahora el problema es el de las rentas demasiado altas. El mercado tiene poca oferta de vivienda de alquiler para la demanda que hay. Una de las consecuencias es la gentrificación: la expulsión de la población de las ciudades hacia la periferia metropolitana.
En otros países de la Unión Europea estas disfunciones entre oferta y demanda se han cubierto con la construcción de un parque público de pisos. En España nunca hubo políticas de construcción de vivienda pública. Las de protección oficial (VPO) son insuficientes.
Para leer más pinchad en estos enlaces
Propuesta del PSOE presentada en el Congreso para reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Un artículo del diario «Ara» (en catalán), de abril 2018.
Una entrevista en «La Vanguardia» sobre el problema de la vivienda en Barcelona.
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